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結論から申し上げると、残債が残っていたとしても全く問題なく親族間売買をすることが可能です。
ただし、通常は住宅ローンを組む際の金銭消費貸借契約（いわゆる「金消契約」のこと）の中で、「返済期間中は不動産の名義を勝手に変更してはいけません。契約違反したら一括完済してもらいますよ。」という契約条項が入っているはずなので（本当の契約条項の書き方はもっと難しく書かれています）、残債がある対象不動産を親族間売買するならば、今回の売買で全額を完済することが前提条件になってきます。（詳しくは後述します。）
もし残債が残った不動産を親族間売買しようと考えているなら、本ページを一読されるといいと思います。
不動産を購入する際は、多くの場合は、住宅ローンを組むことが多いと思います。
住宅ローンを組んだ場合、購入する不動産には抵当権が設定されることが一般的で、抵当権が設定されれば、その旨が登記されます。
そして住宅ローンを全て支払った完済時に抵当権を消す手続き、抵当権の抹消登記が行えます。すなわち、逆に考えると住宅ローンが完済されるまでは、抵当権の登記は消すことが出来ずに登記事項に残ることになります。
今回は、この住宅ローンの残債が残っている（＝抵当権が抹消されていない）不動産の親族間売買のケースについて解説していきたいと思います。
親族間の不動産の売買の場合は、不動産の仲介を受けることが少なく残債の有無は売買自体に大きな影響を与えます。
不動産の売買行う場合に、売買の対象となる不動産に抵当権が設定されている場合は、原則所有権の移転の前に抵当権の抹消をするか、または同時に抵当権を抹消する必要があります。
なぜ、抵当権を抹消しないと、売買契約が行えないのか。
実は法的には、抵当権があろうとなかろうと売買契約を締結することができますし、理論上は所有権の移転の登記（名義変更）を行うこともできます。では、何故現実には売買できないのか。
それは、住宅ローンを組む際に、融資先である銀行と契約した金銭消費貸借契約に原因があります。銀行と金銭消費貸借契約を締結する場合は必ずと言っていい程、ある規定が契約に盛り込まれます。その規定が「完済までは不動産の譲渡を禁止する」特約です。
この規定により、住宅ローンの完済までは不動産を譲り渡すことは一切禁止されます。これは他人に対する譲り渡しだけではなく、親族間についても同様です。この規定に違反すると、最悪の場合は住宅ローンの残債の一括返済となり、それができない場合は抵当権の実行がなされ、当該不動産は競売にかけられことになります。
以上のような理由から、残債（抵当権が抹消されていない）がある不動産については、親族間売買をする場合は、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消してから売買をする必要があります。
抵当権抹消への補足
補足になりますが、住宅ローンを完済すると融資先である銀行から抵当権の抹消に必要な書類が送られてきます。その書類を使用し、不動産の所有者（抵当権設定者）は抹消登記を行います。
すなわち、例え完済したとしても、抵当権の抹消登記をしないと抵当権は自動で抹消はされません。ただ、住宅ローン自体は完済していますので、売買し、名義変更をすることに問題はありません（抵当権を抹消せずに名義変更をすると、後に抵当権を抹消する際に手続きが煩雑になりますので、売買より先に抹消しておいて方が良いでしょう）。
ここまで、抵当権が設定されている不動産を売買する場合は、抵当権を抹消する必要があることを解説しましたが、では、親族間売買を行うにあたりどのような流れで抵当権を抹消し、親族間売買を行えばよいのでしょうか。
売主は事前に完済の申込みをする
まずは、融資を受けている（抵当権者）金融機関に完済（売買代金で支払い）をしたい旨の連絡を入れます（この時具体的な日時も伝えておくことが重要です）。そうしますと、金融機関側で抵当権の抹消に必要な書類の準備や、残債の支払いに向けてアナウンスがありますので、それに従い売買契約も詰めていきます。
そして売買契約当日に、買主から支払いがありますので、その代金を売主は完済に充てることになります。金融機関は入金を確認したら、その場で抵当権抹消に必要書類を交付してくれますので、そちらを使用し、抵当権の抹消登記、売買による所有権移転登記（名義変更）を同時に行うことになります。なお、金融機関側は、入金を確認するまでは、一切抵当権抹消に関する書類を交付してくれませんので、売買契約、完済、抵当権抹消に関する書類の受領、抵当権の抹消登記、所有権の移転の登記をスムーズに行う必要があります（基本１日で完了させる）。
司法書士がいないと困る？！
完済の申込みをすると銀行は司法書士の連絡先を確認してきます。決済日に、司法書士へ抵当権抹消書類を手渡しする段取りを組まなければいけないからです。
では、司法書士がいない場合はどうすればいいのでしょうか？実は、銀行は司法書士が関与しない不動産売買は想定していませんから、司法書士が登記をするものだと認識しています。司法書士がいなくとも、抵当権の抹消書類はもらえるかもしれませんが、銀行は抹消書類の段取りが取りにくく嫌な顔をされてしまうかもしれません。
なお、司法書士が入っている場合には、司法書士の連絡先を伝えれば、司法書士と金融機関がやり取りして勝手に進めてくれます。
金融機関に抵当権を抹消してもらうには、残債の完済が前提となります。
よって、売買代金は一括での支払いが基本になります（残債が少額なら、残債額と同額以上を売買契約日に支払えば手続きが可能）。
仮に、一括での支払いが出来ず、完済することが難しい場合は、同じ金融機関又は、他の金融機関から融資を受けて完済する必要があります。
しかし、その場合は、不動産会社の仲介を受ける必要が出てきますし、そもそも親族間での売買は融資が中々通らないので、売買自体ができない可能性の方が高いでしょう。
また、上記の理由から、売主に残債がある場合には分割払いの方法をとることができません。分割払いだと、売主の住宅ローンを完済することができないからです。
このように残債が残っている場合には、売買自体に制約を受けますし、抵当権抹消の問題が出てきます。
もし、残債が事前完済できるのなら、先に完済して抵当権を抹消させてから親族間売買へのぞまれた方がいいと思います。
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