親族間売買サポートセンター｜親子間や兄弟間の親族同士の不動産売買をサポート

親族間売買で発生する贈与税の問題

親族間売買と『みなし贈与』

親族間において、あまりにも安い金額で不動産などの売買をおこなうと「みなし贈与」として一部贈与税が発生する場合があります。おそらく、贈与をすると贈与税が発生するので、いちおう売買という形をとって贈与税の発生を回避できるであろうという考えから著しく安い金額で売買をおこなうのでしょうが、その場合には注意が必要です。
（贈与者から受贈者へ無償で受け渡しをすることが贈与となります。）
親族間売買なので可能な限り安い金額で売買をおこないたいところですが、あまりにも安すぎると、売買ではなく贈与とみなされてしまうということです。これが、みなし贈与となります。相続税法では以下のように規定されています。

「著しく低い価額の対価で財産の譲渡を受けた場合においては、当該財産の譲渡があった時において、当該財産の譲渡を受けた者が、当該対価と当該譲渡があった時における当該財産の時価（当該財産の評価について第三章に特別の定めがある場合には、その規定により評価した価額）との差額に相当する金額を当該財産を譲渡した者から贈与（当該財産の譲渡が遺言によりなされた場合には、遺贈）により取得したものとみなす。」

ここでいう“著しく低い価額”とは、どのくらいのことを指しているのでしょうか。次でその部分を説明していきます。

親族間売買での適正な価格とは

実は、“著しく低い価額”とは、相続税法上、明確に定義されているわけではありません。
ただし、過去の判例において、いちおうの基準とされているものがあります。
「著しく低い価額の対価とは、その対価に経済的合理性のないことが明らかな場合をいうもの」と解され、その判定は、個々の財産の譲渡ごとに、当該財産の種類、性質、その取引価額の決まり方、その取引の実情などを勘案して、社会通念に従い、時価と当該譲渡の対価との開差が著しいか否かによって行うべきである。
相続税評価額と同水準の価額かそれ以上の価額を対価として土地の譲渡が行われた場合は、原則として著しく低い価額の対価による譲渡ということはできず、例外として、何らかの事情により当該土地の相続税評価額が時価の80％よりも低くなっており、それが明らかであると認められる場合に限って、著しく低い価額の対価による譲渡になり得ると解すべきである。」
つまり、時価の80％よりも低い金額で親族間売買をおこなった場合には、著しく低い価額とみなされてしまい、みなし贈与の対象となり得るということです。
時価3,000万円の不動産の場合では、2,400万円での親族間売買がひとつの目安価格となりそうです。

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