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抵当権設定登記とは

住宅ローンと抵当権設定

不動産の売買において住宅ローンなどの融資を受ける際、通常、抵当権を設定します。この抵当権の設定をすることを抵当権設定登記といいます。

抵当権とは、債務者が返済中であっても、債権者の自己使用が認められる担保権利のことです。金融機関から住宅ローンなどの融資を受けた債務者が所有する不動産に対して、その借入を担保するための抵当権設定をすることで、金融機関などの債権者の権利を保護するのが抵当権設定登記ということです。何の担保もないのに数千万円というお金を貸してくれるなんて都合のよい話しはありません。債務者にとっては、長い年月をかけて住宅ローンを返済していく中であってもその住宅で安心して生活してもらうため、債権者は万が一のとき、残債をちゃんと回収できるようにするためという、債務者と債権者双方の保護安心のために抵当権設定登記はおこなわれます。

抵当権設定登記がなされたときには登記簿の権利部（乙区）という部分に、次のようなことが記載されます。

抵当権設定登記の登記事項

・原因
抵当権設定登記がなされた原因（理由）です。いつ？なぜ？抵当権設定をおこなったのか。
・債権額
住宅ローンなど借入の金額です。5,000万円の融資を受けた場合には、「金5,000万円」と記載されます。
・利息
住宅ローンの金利のことです。
・損害金
返済が滞った場合などの遅延損害金のことです。
・債務者
お金を借りた人です。今回、住宅ローンを組んで不動産を購入した買主です。
・抵当権者
お金を貸した人です。住宅ローンを融資した銀行などが抵当権者となります。
・共同担保
抵当権に一緒に設定されている担保物件のことです。建物と土地を購入して、両方で住宅ローンを組んだときには、建物と土地の両方に抵当権設定をおこないます。これが、当該住宅ローンの共同担保となります。

抵当権設定登記は、買主である債務者が自らおこなうことはできません。それは、銀行が良しとしないからです。なぜなら、抵当権の設定は、債務者と債権者の利益を確実に保護するためにおこなうからであり、素人である者がおこなうのは危険と判断されるからです。
なので、登記申請の専門家である司法書士が代理しておこないます。もし素人である人物が抵当権設定登記をおこない、予期せぬトラブルにでも発展した場合にはただでは済まされません。数千万円という大きな取引ですから。

抵当権抹消登記とは

無事に住宅ローンを完済したときには抵当権の抹消をおこないます。それが抵当権抹消登記です。住宅ローンを完済したら銀行がその不動産に設定している抵当権を解除します。抵当権抹消登記が必要になるのは、住宅ローンを完済したときだけではありません。ほかにも次のようなケースで必要となります。

・新たに融資を受ける場合
他の抵当権が残ったままだと金融機関は融資を通してくれません。新たに住宅ローンを組む場合には、いま付いている抵当権を抹消しなければなりません。抵当権抹消登記をしないと、次の融資を受けることはできません。

・不動産を売却する場合
住宅ローン完済後にその住宅を売却する場合には、抵当権抹消登記が完了していないと売却することができません。住宅ローン完済後すぐに売却することは珍しいですが、不動産投資をおこなっているケースにおいては、比較的多いようです。

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