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遺言に記載した不動産を親族間売買

遺言に書いた不動産であっても売買できるのか?

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遺言に記載した不動産を売却したい

 まず、不動産について遺言を作成しておく意義を、簡単に説明しておこうかと思います。
遺言を作成する1つ目の大きな意義としては、遺言作成者が所有する不動産を、相続させる者を自ら決め、その者に遺言者の死後に、不動産をどのように管理し、受け継いでいってほしいかを叶えることにあります。
つまり、遺言者の意思を遺言者の死後も継続することにあります。これは親族とはいえ、相続人は遺言者本人ではありませんので、遺言者本人の意思を全て理解することは難しいですし、また相続人が複数人になれば、その理解は更に難しくなり、遺言者の意思を汲んであげることが困難になるからです。
遺言者本人の意思を実現させるため以外に、実は、不動産について遺言を作成しておくことに、もう1つ大きな意義があります。
それが、相続開始後の手続きの簡易さです(公正証書遺言)。

不動産の相続登記手続きをする上で、遺言を作成していなかった場合は、遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成します。
更に被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、印鑑証明書を取得し、その後それらを持って、相続登記の申請を行います。
これに対して、遺言の場合(公正証書遺言)は、遺言及び、相続人の戸籍謄本、被相続人の戸籍(除籍)謄本だけで相続登記の申請が行えます。遺言の有無で必要になる書類が少なくなります。つまり、例え遺言の内容が法定相続分通りに、相続人に不動産を相続させる場合でも、遺言があれば相続登記の申請が非常に楽になります。

 上記2つが不動産について、遺言を作成する意義になりますが、いざ遺言を公証役場で作成したが、気持ちがかわり、不動産を親族に売買したくなった場合は、どうすればよいのか。

遺言の効力発生は相続開始日(死亡日)

遺言を作成したが、遺言に記載した不動産を親族に売却したくなった場合はどうすればよいのか。遺言は公証役場で公証人の前で作成するので、一度作成したら、撤回するのが大変なように思われる方は多いと思います。しかし、意外にも遺言は簡単にその内容を撤回することが可能です。

 まず遺言については、そもそも遺言者が死亡(=相続開始)ないと、その効力は発生しません。すなわち相続開始までは、ただの紙に過ぎません。
また、遺言は常に新しいものが一番に優先されますので、遺言で更に、書き換えることも可能です。
新しく遺言を作り、その遺言の中で、前回作成した遺言の不動産の部分を撤回するとすれば問題ありません。ただ、そのような作業も本当は必要ありません。

遺言に反する行為(生前処分)で当該部分は撤回したものとなる

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実は、撤回する旨の遺言をわざわざする必要はありません。

不動産に限りませんが、遺言に記載した財産を処分したり、破棄したりした場合は、その財産の部分については、遺言は効力を有しなくなります。

例えば、不動産を誰々に相続させると遺言で記載し、作成した後に、その不動産を売却した場合は、その不動産については、遺言は効力を有さず、実質的に撤回されたものとして扱われます。

つまり、わざわざ撤回する旨の遺言を作成しなくても、遺言と矛盾する行為を、遺言者がすれば撤回と同じ扱いになります。

よって、遺言に記載した不動産を親族間売買したなら、当該不動産について記載した部分は生前処分として撤回したものとみなされます。遺言に訂正を加えたり書き直す必要はありませんので、安心して親族間売買をしていただいて結構です。

余談ですが、生前処分した不動産は現金(もしくは預金)に組みかわりますので、現金や預金を引き継ぐ予定の方が、その売却代金を取得することになります。その結論に納得できないのなら、その場合は遺言の書き直しが必要となります。

まとめ

 ここまで説明してきたように、遺言に記載した不動産についても、親族間で売買してしまうことは可能です。
例えば、遺言を作成したあとに、遺言者が施設に入るために、使用しなくなる不動産を親族に売却する場合が、これにあたります。
また、親族間に限られず、第三者に対して売却することも当然可能です。施設に入るためには高額な費用が必要になりますので、その費用を捻出するために遺言で記載した自宅不動産を売却するケースはよくある事です。
先ほども説明しましたが、公証役場で公証人の前で遺言を作成してしまうと、一見その遺言を撤回することは大変なように思いますが、遺言作成後に、遺言者の生活や考え方に大きな変化があることは起こり得ます。

 親族間売買とはいえども、不動産の取引には様々な事情が絡みます。それらの事情については、不動産売買になれていない方は、そもそもそのことに気付かない場合があります。そんな事情を見過ごさないように、不動産を売買する場合は、例え親族間の売買だとしても、専門家にサポートしてもらいながら進めた方が良いでしょう。

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