不動産を取得したときに発生する税金
不動産取得税とは
売買で不動産を取得したときには「不動産取得税」という税金が課せられます。
不動産取得税は、通常の他人同士による売買はもちろんのこと、親族間売買においても同様に発生するものです。相続により取得した場合は課税されません。
ほかにも、贈与、新築、増築、改築、交換などでも不動産取得税は発生し、取得した人が納めることになります。
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親族間売買と不動産取得税
不動産取得税の税額とは
不動産取得税は、「取得した不動産の価格（固定資産税評価額）×税率」によって計算されます。
不動産の価格は、固定資産評価基準によって評価、決定された価格で、新築・増築の家屋などを除き、原則、固定資産課税台帳に登録されている価格となります。土地や建物の贈与を受けたり、交換によって取得した場合にも固定資産課税台帳に登録されている価格となります。（不動産の購入価格や建築工事費ではありません。）
取得した不動産の価格に掛ける税率は3％となります。（税率3％は取得日が平成33年3月31日までのものが対象です。非住宅家屋の場合は4％となります。）
※平成33年3月31日までに宅地等を取得した場合には、特例が適用され、取得した不動産の価格×1/2を課税標準額とします。
※タワーマンション（居住用超高層建築物）においては、平成29年4月1日以降に新築されたもの（平成29年3月31日以前に売買契約が締結された住戸があるものを除きます。）の、居住の用に供する専有部分を平成30年4月1日以降に取得した場合、区分所有者毎の評価額を算出する際に用いる専有部分の床面積が実際の取引価格の傾向をふまえて補正されます。
不動産取得税の免税点
課税標準額が一定の金額未満の場合には、不動産取得税は発生しません。
・土地：10万円
・家屋（新築・増築・改築）：23万円
・家屋（売買などのその他）：12万円
ただし、以下の場合、それぞれその前後の土地または家屋の取得をあわせて一つの土地の取得または一戸の家屋の取得とみなし判断されます。
・土地を取得した者が、その土地を取得した日から1年以内にその土地に隣接する土地を取得した場合
・家屋を取得した者が、その家屋を取得した日から1年以内にその家屋と一溝となるべき家屋を取得した場合
また、以下のような法に規定する要件を満たす不動産を取得した場合には、不動産取得税は発生しません。
不動産取得税の軽減制度とは
不動産取得税には軽減制度があります。住宅を取得した場合の例をいくつか上げてみます。◇新築住宅の取得の場合
新築住宅の床面積が軽減制度の要件を満たす場合には、特例適用住宅として住宅の価格から一定額が控除されます。
家屋の増築、改築をした場合にも要件を満たせば軽減制度は適用されます。判定は増改築後の床面積でおこないます。
| 下限 | 上限 | ||
| 一戸建て | 一戸建て以外 | ||
| 貸家以外 | 50㎡以上 | 50㎡以上 | 240㎡以下 |
| 貸家 | 50㎡以上 | 40㎡以上 | 240㎡以下 |
現況床面積で判定をするため登記床面積とは異なる場合があります。マンションなどは共用部分の床面積を専有部分の床面積割合により按分した床面積も含まれます。
一戸建て以外とは、マンションなどの区分所有住宅またはアパートなど構造上独立した区画を有する住宅のことをいいます。要件判定は独立した区画ごとにおこないます。
税額の計算式は、
税額＝（住宅の価格－1,200万円【控除額】）×3％【税率】
控除額は1,200万円となります。住宅の価格が1200万円未満である場合はその額となります。一戸建て以外の住宅については独立した区画ごとに控除されます。長期優良住宅の普及の促進に関する法律に規定する認定長期優良住宅の新築の場合は、控除額は1,300万円となります。（平成32年3月31日までに取得した場合に限ります。）
◇耐震基準に適合する中古住宅の取得の場合
以下の①～③までの全ての要件を満たす中古住宅は、耐震基準適合既存住宅として住宅の価格から一定額が控除されます。
①居住要件（取得時における家屋の現況が住宅であることが必要）
個人が自己の居住用に取得した住宅である
取得前に住宅以外であった家屋を住宅へリフォームする場合、取得する前に住宅とするリフォームが完了している必要があります。
②床面積要件
50㎡以上240㎡以下であること
③耐震基準要件
昭和57年1月1日以後に新築されたもの
この条件に該当しない住宅であっても、建築士などがおこなう耐震診断によって新耐震基準に適合していることの証明がされたもの。証明にかかる調査が住宅の取得日前2年以内に終了していることが必要です。
税額の計算式は、
税額＝（住宅の価格－控除額）×3％【税率】
控除額は以下のとおりです。
| 新築年月日 | 控除額 |
| 昭和29年7月1日～昭和38年12月31日 | 100万円 |
| 昭和39年1月1日～昭和47年12月31日 | 150万円 |
| 昭和48年1月1日～昭和50年12月31日 | 230万円 |
| 昭和51年1月1日～昭和56年6月30日 | 350万円 |
| 昭和56年7月1日～昭和60年6月30日 | 420万円 |
| 昭和60年7月1日～平成元年3月31日 | 450万円 |
| 平成元年4月1日～平成9年3月31日 | 1,000万円 |
| 平成9年4月1日～ | 1,200万円 |
※昭和29年6月30日以前に新築された家屋を取得された場合、上記の要件を満たしていても控除の対象にはなりません。
◇耐震基準に適合しない中古住宅の取得の場合
平成26年4月1日以降、耐震基準に適合しない中古住宅を取得した場合であっても、以下の要件に該当すれば家屋の税額から一定額が減額されます。
・個人取得であること
・床面積が50㎡以上240㎡以下であること
・取得後6ヶ月以内に以下の①～③がおこなわれていること
①取得した中古住宅について耐震改修工事をおこなうこと
②耐震改修工事後の中古住宅が耐震診断によって耐震基準に適合していることの証明がなされていること
③耐震改修工事後に取得者が当該住宅に居住すること
減額額は以下のとおりです。
| 新築年月日 | 減額額 |
| 昭和29年7月1日～昭和38年12月31日 | 30,000円 |
| 昭和39年1月1日～昭和47年12月31日 | 45,000円 |
| 昭和48年1月1日～昭和50年12月31日 | 69,000円 |
| 昭和51年1月1日～昭和56年6月30日 | 105,000円 |
| 昭和56年7月1日～昭和56年12月31日 | 126,000円 |
※昭和29年6月30日以前に新築された家屋を個人が取得した後に耐震改修工事をおこない新耐震基準に適合することの証明がなされたとしても、減額の対象にはなりません。
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