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測量なしの土地取引

登記簿上の面積を前提とする売買契約

公簿売買とは、登記簿上の面積を基準に売買契約をする契約方法です。
公簿売買では、実際に土地を測量した結果が登記簿上の面積と異なっていても売買契約の価格が変更されることはありません。よって、公簿売買においては土地の測量をおこなわないケースが多いようです。また、測量をおこなうが、その結果で売買価格が変わることはない旨を契約時に盛り込んでいることもあります。これらをひっくるめて公簿売買となります。
（公簿売買契約をした後日に、登記簿上の面積と実測した面積に差異があったとして、その差額分を請求したり、払い戻してもらうことはできません。その土地をひとつとして取引をする公簿売買の性質上、差額が発生するという考え方がありません。）

素人からすれば、ちゃんと土地の計測をおこなって妥当な売買価格を計算したほうがよいと思うかもしれませんが、不動産取引の市場では、「面積単価」で土地の価格の妥当性を判断しているため、多くの取引が公簿売買によっておこなわれています。その理由として、登記簿とともに、法務局に備えられている地積測量図や現況測量図があれば、実際に測量をしなくてもかなり正確な土地の面積を把握することが可能だからです。土地の測量をするとなると時間も費用も要します。なので、公簿売買が多く用いられているということです。

※公簿売買とは違い、実際に土地を測量し坪単価を基に売買価格を計算する方法を実測売買といいます。

公簿売買のメリット・デメリット

公簿売買におけるメリットとデメリットについて説明します。

◆公簿売買のメリット
・測量費用がかからない
公簿売買の最大のメリットは測量費用がかからないことでしょう。土地の正確な面積を出そうとした場合、専門家に測量を依頼しなければなりません。その場合、およそ30万円～60万円ほどの費用がかかるといわれています。この費用は、一般的には買主側が支払うことになっています。土地の境界確定が出来るのは所有者である売主側です。売主の気持ちとしては、「買主のために測量するのだから費用は買主が負担してよ」と思うのが普通でしょう。そして、その費用は売買代金に上乗せされることになり、結果、買主が負担することになるのです。特に、山林などのような広大な土地の売買の場合、測量費用だけでも、とてつもない金額になってきます。このような場合には当然、公簿売買にて取引がおこなわれます。

・取引を迅速におこなうことができる
土地の測量には費用だけではなく時間もかかります。ですから、公簿売買で土地の実測を省くことによって、迅速な取引をすることができます。不動産業界のなかでは、収益物件と呼ばれる物件は、とにかく早く購入を決めなければなりません。スピードが重要です。公簿売買により迅速な取引をおこなうことで、不動産市場の活性化にも繋がっていきます。

◇公簿売買のデメリット
・不公平感や損をした気持ちになる
売主と買主双方に当てはまりますが、場合によってはどちらかが、不公平と感じたり、損をしたと思ってしまうこともあるようです。登記簿上の面積と実測した面積に大きな差異があった場合などです。登記簿上の面積よりも実測した面積の方が小さかった場合には、買主側が損をした気持ちになるでしょう。逆に、登記簿上の面積よりも実測した面積の方が大きければ、売主側が損をした気持ちになるかもしれません。

・予定していた建物が建てられない
買主が、建ぺい率がギリギリの大きさの建物を建てようと予定していたが、後日、実測したところ、登記簿上の面積よりも小さかったために予定していた建物の計画を見直さなければならないといった事態に陥るケースがあります。事前のちゃんとした確認が重要になってきます。

公簿売買はトラブルが多い？

公簿売買と実測売買では、公簿売買のほうが後に当事者間のトラブルが発生しやすいようです。すでに公簿売買のデメリットでも少し触れましたが、特に多いのが、買主側からの不満です。

実際に測量した結果、登記簿記録よりも面積が小さい場合、買主側は損をしたと感じるからです。しかし、公簿売買で契約をする場合には、登記簿上の面積と実測した面積に差異があっても売買価格を変更はしないとしているはずです。実際の面積が広ければ売主側が、小さければ買主側が損と感じるかもしれませんが、それは契約時に了承しているはずです。それなのになぜ後々トラブルに発展してしまうかというと多くの場合、契約当事者が公簿売買の意味をちゃんと理解していなかったり、面積の差異があまりにもあり過ぎることが原因となることが多いようです。

一般の方にとっては、登記簿上の面積と実測面積に差異があるとは思っていないことが多く、それゆえ公簿売買でも売買価格は妥当なものだと考えがちのようです。ただし、公簿売買時に実測をおこなわなければ、売主も買主も、実際の面積は知らないわけですから、ある意味平等な取引であると考えることも出来るかもしれません。

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