賃貸に出している不動産は売買できるの？
親族間売買とオーナーチェンジ
以前、底地の売買で説明しましたが、賃貸に出している不動産を親族間で売買することは可能なのか？（参照記事：底地を親族間売買）
これについては、結論を言ってしまえば借地も借家も売買することは可能です。
賃貸している土地（底地）についての親族間売買については、簡単に説明しているので、今回は借家の親族間売買について説明していきたいと思います。
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賃貸している不動産を親族間売買
借家を売買したら必ず登記手続きを
賃貸不動産を親族間で売買する場合に一番気がかりなことは、賃借人の存在です。賃貸している不動産を売買しますので、当然この賃借人との問題は避けて通れません。
賃借人の存在は底地の親族間売買でも説明しましたが、底地と同様借家の売買についても借家の所有者が変わった場合は、借家の借主である賃借人に通知が必要です。
この通知をしないと賃借人からしたら、賃料を誰に払えば良いのか分からなくなってしまいます。
賃借人への通知以外にも必ずやっておくべきことがあります。それが借家を売買した後に行う所有権移転登記手続きです。
不動産を売買して登記手続きをしないという事態はあまり考えられませんが、親族間売買の場合は、売買契約に専門家が立ち会わない場合が多く、登記申請を契約締結と同時にせず、遅れてしまうケースがあります。最悪のケースは遅れてする予定で登記申請を忘れてしまうことです。これらは親族間売買特有の問題ですので注意が必要です。
では、なぜ売買した借家の所有権移転登記が必要なのか。これは、新しく賃貸人になった新所有者の権利の保護にあります。
借家の売買で賃貸人に変更があった場合に、借主である借家の賃借人は、誰が賃貸人で、誰に賃料を支払えば良いのか迷いが生じます。
この時、賃借人は登記の名義人に支払えば賃料を二重に支払う必要がなく、登記名義人ではない者から賃料を請求されても拒否できます。つまり、裏を返せば賃貸人になる新所有者は賃料を賃借人に請求するには、借家の登記名義人になる必要があり、そのためには、売買契約と同時に登記の申請も行っておく必要があります。
底地にはない借家特有の問題
借家を売買し、所有者が変われば賃貸人の地位も当然新たな所有者に移ります。これは底地の親族間売買でも説明したかと思います。例えば敷金の返金については、新所有者である新賃貸人が敷金を返金する義務があります。加えて管理についても新賃貸人は義務を負うことになります。
借家についての基本的な管理については住んでいる賃借人が行わないといけません。例えば、借家の掃除や電球交換等軽微な管理は賃借人が行います。
しかし、修繕を伴うような管理は賃貸人が行う必要があります。例えば、水漏れ修理などです。賃貸人は賃貸人から賃料を得る代わりに、住居を提供しているわけですから、住めるように管理しなければなりません。
この管理は、現在の賃貸人が義務を負いますので、親族間売買で新たに借家の所有者になった場合は、その義務を負い、何かあったら修繕しなければならないことに注意が必要です。なお、借地についても当然管理の義務は負いますが、借家ほどの頻度で問題が発生するケースは少ないと言えます。
賃貸借契約の引継ぎ（オーナチェンジ）は適切にする
不動産を賃貸していて、その賃貸している不動産を親族間で売買する場合は、売主の賃貸人としての権利、義務は先ほどお話した通り、買主である新賃貸人に引き継がれます。
親族間の売買では売買契約の内容に注意がいきがちですが、賃貸借契約の引継ぎの部分も重要であることを忘れてはいけません。
売主である賃貸人は、買主である新賃貸人に賃貸借契約の内容や、賃借人について説明しておかなければ、売買契約後に賃貸借契約で賃貸人と賃借人がトラブルになりかねません。
繰り返しにはなりますが、親族間の売買では不動産の専門家が売買契約に関与しないケースが多く、その場合は賃貸借契約の引継ぎに目がいき届きにくくなりますので、その点には注意が必要でしょう。
なお、不動産を賃貸している場合、管理を不動産会社に委託している場合があります。この場合は直接賃貸人から賃借人に連絡する必要はなく、管理している不動産会社に賃貸不動産を売買し、所有者が変わる旨の連絡しておけば管理会社で手続きをしてくれる可能性があります。
ただ、この場合賃貸人が変わりますので、管理している不動産会社と新たに賃貸人になる買主とが別途管理契約を結ぶ必要がありますので、その点に注意しなければなりません。
また、新賃貸人が管理会社を利用しない場合は、前所有者は管理会社と管理契約の解約をし、新所有者は住んでいる賃借人と管理会社を介さず、直接、個別に対応していくことになります。
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