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区分建物って一体なに？？

区分建物の概要（構造など）

区分建物といった場合、通常、分譲マンションの各住戸を思い浮かべると分かりやすいでしょう。1棟の建物の中に構造上区分されて、独立した住居、店舗、事務所、倉庫などがある建物のことをいいます。分譲マンションの場合、構造上区分されて、数戸から数十戸の独立した住居として利用されるため区分建物に分類されます。（長屋やテラスハウスといった建物も区分建物に分類されます。）

ここでいう「独立性」とは、「構造上の独立性」と「利用上の独立性」の2つの意味をなしています。まず「構造上の独立性」とは、原則、壁、床、天井によって他の部分と区別されていることを意味します。もうひとつ「利用上の独立性」とは、構造上の独立した各部分に、それぞれ独立した出入口があり直接外部と繋がっていることを意味します。
（直接外部と繋がっているとは、廊下、階段、エレベーターなどの共用部分を通って外部に繋がっていても問題ありません。）

区分建物は、専有部分と共用部分に分けられます。専有部分とは、区切られた室内空間、分譲マンションの場合には住居のことをいいます。一方、共用部分とは、廊下、階段、エレベーター、ロビーなどの住居者が共同で使う部分すべてのことをいいます。

※マンションがすべて区分建物に分類されるわけではありません。区分所有を目的としないのであれば、通常の建物としての登記をおこないます。一棟ものの賃貸マンションなどがそれにあたります。

区分建物の所有者とは

区分建物の所有者のことを「区分所有者」といいます。分譲マンションの場合、各住居の所有者のことをいいます。もし、建物1棟全体の所有者が同じ者の場合、区分建物にするか、しないか、その所有者が決めることが可能となります。
それは、分譲マンションの場合でも同様です。マンション1棟全部の所有者が同じ者であれば、その者が区分建物にするか否かを決めることができます。一般的に、分譲マンションにおいては、マンションが完成した段階で、法務局へ区分建物表題登記の申請をおこない、マンション内のそれぞれの独立した部分（住居）を販売することになります。
（マンション1棟全部の所有者が、区分建物ではなく、1棟全部を1個の建物（普通の建物）にしたい場合は、建物表題登記の申請となります。）

そしてそのマンション（独立した部分）を購入した者は、区分所有者となり、その部分に抵当権などの設定をすることが可能となります。
※専有部分には、所有権の登記、抵当権の設定などをすることが可能となります。

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