親族間売買サポートセンター｜親子間や兄弟間の親族同士の不動産売買をサポート

適正価格以下での低額譲渡と親族間売買

前回の記事では、あまりに低い金額で親族間売買をしてしまうと、みなし贈与となってしまうリスクについて解説をしてきました（前回記事：親族間売買とみなし贈与について）。

では、いくらであれば低額譲渡にならないのか、どのレベルならみなし贈与を回避して親族間売買できるのか。
ここでは、低額譲渡の基準となる部分について解説をしていきたいと思います。

せっかく親族間で普通よりも安く売買できるわけですから、税金が発生してしまっては意味がなくなってしまいます。
低額譲渡とならないような基準について、ここでは学んでください。

不動産の価格を決めるもの

不動産の価格は、①時価総額・②路線価・③固定資産税評価額という３つの方法で、おおよそ判断することができます。

時価総額を１００％として考えると、おおよそ路線価が８０％で、固定資産税評価額が７０～８０％くらいが目安になります。
ただし、地方や田舎では、不動産評価額より売買価格の方が下回ることも珍しくありませんので、あくまで一般論としてとらえてください。

まずは売買価格の範囲を決める

価格は時価８０％以上にすべき理由

親族間売買での売買価格の最低ラインは、結論を言うと時価総額の８０％以上とされています。
その根拠は、「東京地裁判決平成１９年８月２３日（行ウ）第５６２号」です。判決文をそのまま記載してしまうと複雑になるので、簡潔に判例の内容を説明すると、この裁判では、路線価での親族間同士の土地売買が市場価格よりも著しく低い金額での譲渡（低額譲渡）に該当するのではないかと争われたケースですが、結果としては路線価（時価８０％）の親族間売買は、著しく低い金額での売買ではないとの判断がなされました。

最高ラインについては、市場価格をネットで調べたり、不動産業者から査定をとるなりして調べればいいので、そこまで難しいことではないと思います。

つまり、路線価（時価８０％）～市場価格（１００％）の範囲において、親族間売買の価格設定をすることで、低額譲渡に該当するリスクを回避することができるはずです。
ただし、それはあくまで一般論であって、急な地価の値上がりした場合、路線価が出ていない地域、タワーマンションのように極端に路線価だと売買価格が低くなってしまう場合など、事情によっては路線価では算定が難しいケースが出てきますので注意してください。

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