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建物の延床面積の割合
容積率とは、敷地面積に対しての建物の延べ床面積の割合のことをいいます。
容積率は、各地域ごとに制限が設けられており、割合が高くなればなるほど階数の多い建物を建てることが可能となってきます。
よって、容積率をみればどのくらいの階数の建物を建てることができるかが何となくわかってきます。
なぜこのような制限が設けられているかというと、その地域の人口をコントロールしているといわれています。容積率の割合が高くなれば階数の多い建物が多くなり、必然的にそこに暮らす住民は増えてくるでしょう。
人が暮らすにはインフラの整備が整っていないと色々な不都合が生じてきます。インフラの整備が不十分にも関わらず人口だけが増加していくとたくさんの問題が起きることでしょう。そこで各自治体は、地域ごとに容積率を制限することでそこに住む人々（人口）をコントロールしているというわけです。
容積率を求めるには、敷地面積と延べ床面積の2つの面積が必要となります。計算方法は以下のとおりです。
延べ床面積（平方メートル）÷敷地面積（平方メートル）×100＝容積率（％）
延べ床面積とは、建物すべての階の床の面積の合計です。
例えば、1階の床面積が50平方メートル、2階の床面積が40平方メートルの場合、延べ床面積は90平方メートルとなります。次に、敷地面積ですが、建物を建てる土地の面積をいいます。セットバックが必要な場合は、セットバックの面積を除いた面積を敷地面積として計算します。
※地下室の場合、一定の要件を満たせば、建築物の住宅部分の床面積を合計した3分の1を限界として容積率に算入しないことや、自動車の車庫などでは、全体の延べ床面積の5分の1を限界として容積率に算入しないなどの例外もあります。
容積率は、市区町村役場の都市計画課などの窓口で簡単に確認することができます。都市計画図というカラフルに色付けされた地図を見せてくれます。容積率のほかに、建ぺい率や防火地域、用途地域などと一緒に確認ができます。
容積率が地域ごとに制限されているのはすでに説明済みですが、その他にも、土地に面する道路、いわゆる前面道路の幅によっても変わってくることがあります。
土地に面した道路幅が狭い場合、更に容積率の制限を受けることになります。このように、土地ごとに決められている容積率のことを基準容積率といいます。
下記を確認していただければお分かりになるかと思いますが、建物を建てるうえで、前面道路の幅が重要になってきます。
前面道路による容積率の制限は以下のとおりになります。
①幅員が12ｍ未満の場合
幅員が12ｍ未満の道路に面した土地に家を建てる場合には、道路の幅に40％又は60％をかけた数値が容積率の上限となります。
(ア)道路の幅×40％
第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域
(イ)道路の幅×40％
第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域
第1種住居地域、第2種住居地域
準住居地域
(ウ)道路の幅×60％
その他
※(イ)と(ウ)は、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の判断を経て指定する区域での例外があります。
②幅員が4ｍ未満の場合
前面道路の幅員が4ｍ未満の場合にはセットバックが必要となります。セットバックをした部分は道路とみなされますので、実際の敷地面積からは除外されます。その場合、敷地面積は狭くなるため、実質的に容積率が制限されるということです。
③特定道路に接している場合
接している前面道路が6ｍから12ｍ未満、かつ、敷地の位置から70ｍ以内に幅員15ｍ以上の特定道路と接する場合には、容積率が緩和されることがあります。土地の目の前の道路が狭い場合でも、すぐに大きな道路へ出ることができる場合には容積率が緩和されます。
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