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売主が負う瑕疵担保責任とは
不動産売却の後、もし何かしらの欠陥が見つかった場合には、原則、売主は責任を負わなければなりません。そのことを瑕疵担保責任といいます。
「瑕疵」とは法律用語でキズのことを意味し、雨漏りやシロアリ被害、床の傾きなどといった物件の欠陥のことを指しています。
ここでいう売主が負う責任（瑕疵担保責任）の対象となるものは、買主が注意しても知ることのできなかった瑕疵、いわゆる「隠れた瑕疵」が対象となります。瑕疵担保責任の内容として、売主は、物件の補修や損害賠償に応じなければなりません。
欠陥があまりにも重大でその物件に住めないような場合には、買主は売主に対し、契約の解除を求めることができます。
買主が損害賠償や契約解除の請求をすることができるのは、買主が契約の際に瑕疵の存在を知らず、かつ、知らなかった場合であり、そのことについて買主に落ち度がない場合となります。
売主が瑕疵担保責任を負う期間は一般的には、2ヶ月～3ヶ月となっています。民法では、買主が隠れた瑕疵を知った時から1年以内に申し出れば、売主は瑕疵担保責任を負わなければならないとされていますが、建物の欠陥は、それが元々あった瑕疵なのか、経年による劣化なのか、中古物件などの場合には判別が難しいことも多く、民法の規定のままだと物件の引渡しから何年経っても買主が気付いたときには損害賠償の請求ができることになり、売主に過度な責任を負わせることになってしまい、その結果、不動産取引にとって大きな足かせとなってしまいます。
ですから、個人が売主の場合には、瑕疵担保責任を負う期間を2ヶ月～3ヶ月に特約で定めるケースがほとんどとなっています。
《民法第566条3項》
「前2項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から1年以内にしなければならない。」
なお、不動産業者が売主の場合には、瑕疵担保責任を負う期間は2年以上にしなければならないと宅地建物取引業法で定められています。（不動産業者は、プロとして最低2年は責任を持ちなさいという意味です。）
瑕疵担保責任の期間と同様に、どこまで責任を負うのかの範囲を明確に決めておきます。
範囲を決めておかないと、後々トラブルに発展する可能性が出てきます。期間と範囲は売買契約書にしっかと記載しておきます。
すでに売主が把握している瑕疵を、買主に対し告知していない場合には、瑕疵担保責任の期間を超えても修繕や損害賠償を請求される場合がありますので、把握している瑕疵は事前にしっかりと買主に告知しておきましょう。
契約時に、告知をした上で買主が了承していれば、物件引渡し後にその瑕疵による不都合が生じても、売主は責任を負う必要はなくなります。
新築住宅の場合には、物件の引渡しから10年の瑕疵担保責任がメーカーや工務店に義務付けられています。ただし、この10年という保障の範囲は、「構造耐力上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」のみとされています。具体的な部位は以下のとおりです。
◆木造戸建て住宅など
構造耐力上主要な部分：小屋組、屋根版、斜材、壁、横架材、柱、床版、土台、基礎
雨水の侵入を防止する部分：屋根、開口部、外壁
◆鉄筋コンクリート造の共同住宅など
構造耐力上主要な部分：屋根版、床版、外壁、壁、基礎、基礎杭
雨水の侵入を防止する部分：屋根、開口部、外壁、排水管（屋根若しくは外壁の内部又は屋内にある部分）
※構造耐力上主要な部分のゆがみなどが原因ではない問題については、修復を求めることはできません。
よって、新築住宅を買主に引渡した業者は、引渡しから2年間は住宅全ての問題について、10年間は構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分の問題について責任を負うことになります。
売主が個人、買主も個人などの不動産売買の場合には、瑕疵担保責任の有無を当事者同士で決めることができます。一般的には2ヶ月～3ヶ月と説明しましたが、築年数が相当経過している物件や、買主が購入後に新築を建てるために取壊しが決まっているなどの場合には、瑕疵担保責任をつけないという契約の場合があります。これを瑕疵担保免責といいます。「現況有姿」や「現状有姿」と呼ばれたりもします。
瑕疵担保免責であること自体はなんら問題ありません。不動産取引の歴史で慣習的におこなわれていることです。また、瑕疵担保免責の物件のメリットとして、価格の安さが上げられます。
購入後にリフォームやリノベーションを検討している場合では、ある程度の欠陥は覚悟の上で購入をして、浮いた金額でリフォームをするというのも中古物件を購入するためのひとつの方法でしょう。
どちらにせよ、瑕疵担保責任がない場合には、物件の引き渡し後はすべて買主の自己責任となりますので、事前の確認は念入りにおこなうことが必要でしょう。
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