親族間売買サポートセンター｜親子間や兄弟間の親族同士の不動産売買をサポート

親族間売買の流れ

まずは、親族間売買の大枠をおさえてください。
通常は以下のような流れで親族間の売買を進めていきます。

（１）親族間で不動産売買を話をする
全く相手に確認しないまま不動産売買を進めるのではなく、「不動産売買をしたい」「金額は〇〇万円くらい」この２点だけは話をしておくようにしましょう。いきなり契約条件等の細かい話をする必要はありません。①売買をすること、②予定する売買金額、この２つくらいを話しておくと後がスムーズです。

（２）物件の調査をしよう
対象不動産の状況がわからないままでは不動産売買はできませんので、法務局へ行って登記簿謄本を取得してください。これで当該不動産の所有権者や担保権者（銀行）の権利関係から不動産の物理的状況（土地の大きさ・建物の延べ床面積や築年数など）を把握できます。登記簿を取得すると、所有者が亡くなった方のままだったり、売買を阻害するような登記が入っていたりすることがわかることがありますので、なるべく初期段階で登記簿は取得すべきです。

（３）売買の適正価格を決める
不動産の状況がわかれば、次に不動産売買の価格をいくらにするのか検討していきます。物件検索サイト（ホームズやアットホームなど）を閲覧して近隣の類似物件を探すと、おおよその市場価格がわかります。固定資産評価額や路線価についても同様に確認します。
これらの価格を総合的に考慮しながら、売買価格を決めていくことになります。
親族間売買の場合には、適正価格を間違えると「みなし贈与」となり贈与税の課税対象となるリスクがありますので、ここが非常に重要な部分になってきます。

（４）細かい売買の条件を決めていく
ここまで来たら不動産売買の条件を詳細まで決めていくことになります。売買価格については（３）の根拠資料を提示しながら、価格を決めていくといいと思います。瑕疵担保責任はどうするのか、引き渡し時期は、司法書士をどうするのか、固定資産税の精算は、測量はするのか等々、決めることは沢山ありますから、ここでしっかりと売買の話を決めていく必要があります。

（５）親族間売買の方法を検討
親族間売買をどのような方法で行うのか決めていきます。
不動産業者に依頼をすれば仲介をしてくれますので、売買に関することなら司法書士の手配も含めて一通りのことをやってくれます。後は仲介業者に任せているだけでいいので、非常に楽ですが仲介手数料を払わなければいけません。
個人だけでやる人も中にはいますが、手続き上どこで間違いがあるかわかりませんし、それだけはオススメできません。全くわからなければ、当センターまでご相談いただければ親族間売買をサポートさせていただきます。

（６）売買契約と代金支払い・登記申請
親族間で不動産売買の条件が決まれば、後は日程を決めて売買契約を締結します。一般的に売買契約書は不動産業者が作成しますが、個人だけでやる場合には自分で一から作らなければいけません。なお、ご依頼いただけたら当センターの行政書士が売買契約書を作成します。
売買契約の締結が終われば、後は売買代金の支払いを行います。銀行に移動して送金するのが一般的です。代金の支払いが完了して着金の確認ができれば、管轄法務局へ登記申請を行います。普通は司法書士がこの登記申請を代理して行いますので、司法書士へ任せれば問題ございません。この登記申請についても、ご依頼いただけたら当センターの司法書士が登記申請を行います。

（７）税務申告
売買と登記が終われば全て完結するわけではありません。翌年の譲渡所得税の申告を忘れずに行うようにしましょう。
譲渡所得税の申告については、ご自身でやられる方が多いようなので、自分で税務署に行かれれば問題ないと思います。もし難しいようなら、税理士へ申告を依頼してもいいと思います。
 

全体的な流れを確認したら行動を移すのみ

親族間という関係からか、「時期をみてやろう」「今度会った時に話をしてみよう」といった感じで、ずるずると時間だけが経ってしまうようです。
やると決めたなら行動に移さないと何もはじまりません。

当センターがサポートすれば全体的に約１ヶ月～１ヶ月半（早ければ２～３週間程度）もあれば完了することができますが、個人の方がやる場合にはそう簡単には進まないと思いますので、長めに時間をかけてやる必要があると思います。

親族間売買は、ある程度のスケジュール感を持って進めていくことが重要です。多分、ここが第三者へ依頼をするのかどうかのポイントになってくるのではないでしょうか。親族同士だとなかなか話が進まないことがありますが、我々のような専門家が入れば、必要書類もすぐに手配してくれて日程調整にも積極的に対応してくれるものです。

第三者（不動産業者）へ間に入ってもらうなら、費用対効果を考えて依頼をするか検討してみてください。

親族間売買を進めるために

親族間売買の全体的な大枠は掴んでいただけたのではないでしょうか。

手続きの流れを見て、個人だけでやることが少しでも難しいと考えるなら、絶対に第三者に依頼をするべきです。
法務局に行って登記簿謄本１つ取るのだって、なかなか一般の方がやることではありませんし、価格の設定で悩むこともあるでしょう。

親族間だから当事者だけで解決するのではなくて、親族間「だからこそ」専門家へ依頼をするべきだと思います。第三者を介した方が、確実に当事者の積極性が高まるはずだからです。

親族間売買を進めるためにはまず物件を知ること

本当に親族間売買をしたいと考えているなら、まずは対象物件のことを知らなければいけません。
親族間売買の場合には、購入しようとしている物件の行ったことがある（もしくは住んでいる）場合がほとんどだと思いますが、それは買主の立場ではなく親族の立場で訪れたにすぎません。
もし購入するなら物件の権利関係や現況をしっかりと理解する必要があります。

次の記事では、親族間売買をはじめるにあたっての「物件調査」の部分に着目して解説をしていきたいと思います。

≫次ページでは対象物件の調査方法をご紹介