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持分売買は親族間売買に多い
不動産は、１人が単独で所有するだけではなく、複数で、共同で１つの不動産を所有する事が可能です。これを不動産の共有と言い、不動産を共有する場合は、所有者ごとの持分が登記事項となり、法務局に登記されます。
例えば、A、B、C３人で不動産を共有する場合は、全員が同じ割合で所有するのなら、各自３分の１ずつ不動産を共有することになります。もちろん同じ割合で共有しなければいけないわけではなく、Aが１０分の８の持分を、B、Cが１０分の１ずつの持分を持つことも可能です。
そして共有であるからと言って、必ず全員で不動産を売却しなければいけないわけではなく、所有者は持分のみの売却も可能ですし、持分の一部の売却も当然可能です（あくまで持分のみの売却で不動産を実際に分割するのとは違います）。
では、そもそもなぜ、不動産の共有状態が生まれてしまうのでしょうか。
夫婦や親子の共同出資パターン
まず１つ目が、夫婦で、共同で不動産を購入した場合です。この場合は、不動産の名義が夫婦共同で登記されていることが多く、夫婦で支払った額の割合に応じて持分割合が決まります。親と子で二世帯住宅を購入し、親子で、共同で登記をした場合もこれにあたります。
相続で共有状態になってしまうパターン
そして２つ目が、相続によって生じる共有状態です。
例えば、父親が亡くなり、父親が所有していた不動産を母と子供たちで相続した場合です。相続の場合、遺産分割協議を行えば共同ではなく単独で登記も可能ですが、公平性を重視して法定相続分通りに相続し、共有状態になるケースも非常に多いです。
前述した通り、共有であるからと言って決して全員で不動産を売却する必要はなく、共有者のうちの１人からでも売却は可能です。これは持分割合が多い少ないに関係なく、例えば持分が１００分の１の共有者でも持分の売却は可能です。持分は持ってさえいれば割合に関係なく、所有者であるためです。ただ、持分のみの売却には大きな問題点があります。
持分のみの売却の問題点は、まず１つ目が不動産の持分だけの売却の場合は、買主から買いたたかれてしまう事です。
持分のみの場合は、買主は持分を購入したとしても、不動産を単独で所有しているわけではないので、単独所有に比べて、当然使用の自由度は下がります。その場合は、それだけ買主はデメリットを抱えますので売却価格も当然下がります。
注意したいのは、例えば不動産の価格が１０００万円だとして、２人で２分の１ずつ共有していた場合は、共有者の１人が自己の持分２分の１を売却しようとしても、その価格は５００万円にはなりません。それ以下（むしろ破格）になることがほとんどです。
つまり、持分のみで売却する場合は売却価格が相場よりも格段に下がってしまいます。
持分のみの売却の問題点の２つ目が、買い手が見つからないことです。
持分のみの売却の場合、前述したように価格が下がってしまうこともそうですが、そもそも売れないということも頭にいれておく必要があります。買主は、持分を購入したとしても不動産を自由に使用できるとは限りません。これは、買主側にとっては購入の大きなリスクになるので、購入に踏みきりにくい大きな要因といえます。買主は不動産の所有者になることに間違いはありませんが、あくまでの共有者の１人に過ぎないからです。
持分のみの売却の問題点について解説しましたが、相続の場合、可能なら不動産は共有状態にしない方が良いです。一度共有状態になってしまうと戻すことが大変困難になります。
既に相続などで不動産が共有状態になっている場合は、共有者同士で持分の売買をする方法があります。
前述したように、持分のみの売却を行うことは可能ですので、相続人同士親族間で売買をし、親族の中の１人の単独所有にすることで相続人同士の共有状態を解消します。
共有状態を放置しておくと、その後、共有者が亡くなることにより、相続人に相続が発生し、更に共有者が増えていきます。そうなれば話し合いなどできず、収拾がつかなくなる可能性が非常に高くなります。
また、今は仲がいいからといっても１０年後２０年後も円満とは限りません。不動産が共有状態で共有者同士の仲が悪くなると、不動産の管理、処分に多大な悪影響を与えますので、意味もなく共有状態にしておくのは止めておいた方が良く、もし現在共有状態であれば、早めに対策が必要になります。
実はかなり多い親族間の持分売買
当センターには、共有持分のみ親族間売買をしたいといった相談がかなり多くあります。もしかしたら通常の親族間売買と同じくらいの件数があるかもしれません。
大半の場合が相続がきっかけで共有になってしまった不動産です。本来なら相続で不動産を共有状態にすべきではないのですが、過去の話をしても仕方ありません。何とか持分の共有状態を解消しようと考えて、結果として親族間売買の方法を選択されるのが多いのだと思います。
持分解消を目的とした親族間売買なら当センターまでお任せください。
持分の売買は、権利関係が複雑になりますし、通常行わない売買の方法（普通は持分だけ不動産売買をしません）なので、専門性が高い分野になります。
前述したように当センターには、数え切れないほどの持分の親族間売買の相談が寄せられますし、実際に何度も親族間同士の持分売買を経験してきています。
ご相談の際は、まず下記の電話番号かお問合せフォームよりご予約をお願い申し上げます。
当サポートセンターは、よしだ法務事務所が運営しております。
親族間で不動産売買が決まったら、まずは親族間売買サポートセンターまでご相談ください。当センターの国家資格者が、親族間の不動産売買を一括してサポートさせていただきます。
ご相談予約は、お電話（03-5830-3458 受付 9:00〜18:00 土日祝を除く）またはお問い合わせフォームより随時受け付けております。
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