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そもそも未登記建物とは、どんな建物？
そもそも未登記建物とは、どのような建物を言うのか。
未登記建物とは、建物表題登記がなされておらず登記簿が存在しない建物のことを言います。
登記簿に登記がされていませんので、登記事項証明書を見て、誰が建物の所有者であるかどうかが確認できません。今回は、この未登記建物の親族間売買について説明していきたいと思います。
なお、補足ですが未登記の問題は、基本的に建物特有の問題であり、土地については例外を除き未登記の問題は実質発生しません。
（今回説明する未登記の意味は不動産登記簿の権利部の登記がないことを指します）。
親族間売買の場合は、建物が未登記かどうかに関わらず融資の審査が通りにくいという事情がありますが、更に売買の対象が未登記建物の場合は、確実に融資の審査が通らないと思っておいた方が良いでしょう。
融資する銀行側も登記されていない建物の売買に融資をすることはありません。融資する銀行は融資後、土地と建物に抵当権を設定し、登記をします。
建物が未登記ですと、抵当権の設定登記が行うことができず、担保設定することができませんので、未登記建物のままですと融資を受けることができません。
このように親族間の売買で、売買の対象不動産が未登記建物となれば、融資は確実に受けられません。代金が高額な不動産売買においては、融資を利用できるかどうかは大きなポイントになります。どうしても融資が受けたい場合は、未登記建物について建物表題登記を申請し、さらに所有権保存登記をする必要があります。
※建物表題登記は土地家屋調査士、所有権保存登記は司法書士へ依頼をします
融資を利用できるかどうかに強く影響することは分かりましたが、未登記であることがもっと大きな問題になる場合もあります。それが借地権上の未登記建物の売買です。
例をあげると、Bが地主甲から土地を借り、建物を建てたがその建物が未登記の場合で、当該建物をBが親族Cに売却するケースです。このケースでどのような問題が生じるのか。
このケースで問題になるのは、借主は借地権があることを新たな土地の所有者に対抗するには建物の登記が必要になることです。
上記の例で説明すると、地主である甲が第三者乙に借地を借地権付きの土地ではなく、通常の土地として売った場合は、Bは乙に対して借地権があることを主張出来ず、土地を不法占拠していることになってしまいます。
それは土地を占有している権原がBにはありませんので（借地権が対抗できない）、Bは建物を撤去し、出ていかなくてはなりません。
借地権を第三者である新所有者に対抗するには、建物が登記されている必要があります（借主の名義になっていることも必要）。すなわち、建物が未登記の場合は、借主は、借地権があることを第三者に主張できなくなってしまいますので、親族間で未登記建物を売買する場合は、まず、建物の表題登記をすることから始めないと、買主は将来常に借地を失う不安を強いられてしまいます。
未登記建物の親族間売買について、２点問題点を説明しましたが、未登記建物はいつでも登記が行えます。
まず、登記簿の構成の説明になりますが、登記簿は表題部と権利部があり、表題部には当該不動産の物理的な状況が記載されます。広さや、何階建、構造などです。
建物の表題登記は、床面積を測らなければいけないため、自分自身がやるようなことはせず、土地家屋調査士へ依頼をするのが一般的です。
そして権利部には誰が所有者であるか、抵当権があれば抵当権が設定されていることが登記されます。表題部については、建築時に登記がされます（建築に関わった専門家が行う場合が多い）。また、表題部の登記はすぐに行うことが義務付けられています。しかし、権利部についてはそのような義務はなく、そのため権利部の所有権保存登記がないままの建物が存在してしまう可能性があります。
権利部に行う所有権保存登記ですが、この登記自体は難しいものではありません。ただ、１点問題があり、所有権保存登記を申請できる者が法律で決まっており、その者以外が申請することは原則できないため、未登記のまま売買が繰り返えされると所有権保存登記を申請したくなったタイミングで申請が困難になる可能性が高くなります。つまり、所有権保存登記を申請する場合は、建物建築後なるべく早く登記を申請しておいた方が良いです。
下記が所有権保存登記の申請ができる者です。
①表題部所有者（表題部に所有者と記載されている者）
②①の相続人（法人の場合は合併会社）
③裁判所の判決（確定）で所有者と確認された者
④収用によって所有権を取得した者
以上が所有権保存登記の申請人です。これ以外の者は申請できませんので、売買が繰り返されれば、その分所有権保存登記も困難になります。
ここまで未登記建物の親族間売買について説明してきましたが、未登記であることに特にメリットはありません。
未登記だから固定資産税が課税されないのではないかと思われますが、役所の資産税課は未登記建物の存在も把握していますので、その点メリットにはなりません。
親族間で不動産を売買する場合は、未登記建物かどうかを確認し、未登記建物である場合は、①未登記のまま売買をするのか、②それとも建物表題登記をして所有権保存登記をしてから売買をするのか、この２択で検討していくことになります。
ただし、建物表題登記は年月が経てば経つほど資料がなくなり難しくなるものです。また相当の年数が経過している建物をわざわざ表題登記をして売買するのかは微妙なところです。建物をすぐに取り壊してしまうのであれば尚更です。
前述したように、建物が未登記の場合には、融資が利用できないので、その兼ね合いで考えた方がいいのかもしれません。
未登記建物を売買するためには、専門家にご相談のうえ、進められることをオススメいたします。
当サポートセンターは、よしだ法務事務所が運営しております。
親族間で不動産売買が決まったら、まずは親族間売買サポートセンターまでご相談ください。当センターの国家資格者が、親族間の不動産売買を一括してサポートさせていただきます。
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