親族間売買サポートセンター｜親子間や兄弟間の親族同士の不動産売買をサポート

そもそも成年後見制度とは

　認知症の方の代わりに成年後見人は契約を締結できると説明しましたが、成年後見人とは、そもそもどのような制度なのか。

成年後見人とは、認知症で自ら契約ができない成年被後見人（＝認知症の方）の代わりに契約を締結する者をいいます。
先ほど説明したよう認知症の方は、単独で契約を締結することはできません。しかし、生活を送る上で、何らの契約も締結できないのは非常に不便です。
成年被後見人の方が、生活に支障が出ないよう成年後見人が代わりに生活に必要な契約をし、サポートします。
また、認知症の方は、その症状から契約の締結だけではなく、自己の財産の管理も自分で行うことは困難です。その為、成年後見人は成年被後見人の財産の管理も業務として行うことになります。その他業務も含めて、成年後見人の業務は法律で決められており、業務外の行為は出来ませんし、業務とされていることは必ず行わなければなりません。

成年後見制度の目的はあくまで、成年被後見人の財産を守りながら、成年被後見人が生活をできるようにすることです。
あくまでも成年被後見人本人の財産を目的としているのであって、その周りの親族のための制度ではありません。

これが認知症である親族の方の所有する不動産の親族間売買に大きな影響を与えます。

成年後見人がいると不動産売買そのものが難しい

　先ほど説明したように成年後見人は成年被後見人の財産を守る義務があります。
この義務は思っている以上に厳格で、基本的に成年被後見人にとって必要がない限り、新たな契約を成年後見人は締結することは難しいと言えます。

例えば、施設に入るための契約や入院するための契約などでない限り新たに契約を締結することは難しいと言えます。つまり、成年被後見人の生活をする上で必要となる理由がない限り、親族間で成年被後見人の不動産の売買を成年後見人と結ぶことは難しいです。成年被後見人の生活のために金銭が必要で、その金銭を得るために不動産を売却する必要があるなど、最低限売却をする正当な理由が必要になります。

　上で説明したことは、あくまで成年被後見人が所有しているが、その不動産に成年被後見人が住んでいない場合の話になります。親族間売買をする不動産が、成年被後見人が現在住んでいる不動産の場合は、更に売買をすることが困難になります。

成年被後見人が住んでいる不動産は成年被後見人が生活をする上で、必ず必要な基礎となる財産です。その基礎となる財産を成年後見人は守る必要がありますので、現在住んでいる住居を容易に売却はできません。これは法律でも明確に記載されております。そして、更に理由があったとしても家庭裁判所の許可が必要になります。このように成年被後見人が居住している不動産を売買する場合は、売買に正当な理由があろうと家庭裁判所の許可が必要になるのです。

　成年被後見人の居住している不動産を売買する場合の家庭裁判所の許可は、成年被後見人の生活、財産を守る上で必要ではない限り認められません。その為、不動産を買いたい親族がいたとしても、その売買が成年被後見人の守る何らかの理由がない限り売買をすることはできません。

成年後見がいる場合の親族間売買は難しい

　ここまで説明してきたように、認知症の方は、単独で不動産の売買を単独で行うことはできません。
売買を行いたい場合は、成年後見人を選任して、成年後見人と売買契約を締結することになります。しかし、成年後見人には成年被後見人の生活、財産を守る必要があり、成年後見人を選任したとしても、確実に不動産の売買をできるとは限りません。

そして成年後見人の選任の手続きは時間が掛かります、また、一度成年後見人が選任されれば簡単に解任は出来ませんし、選任されている期間は報酬が発生します。

　このように、認知症の方と親族間売買を行うことは基本的に難しいと言えます。また、親族間売買を行うためだけに成年後見人を選任することは得策とは言えません。認知症の方の不動産を取得した場合は、売買以外の方法を検討する必要があります。

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