親族間売買サポートセンター｜親子間や兄弟間の親族同士の不動産売買をサポート

親族間で借地上の建物を売買したい

不動産を売買する場合は、戸建てであれば、建物と一緒に土地も売買するのが通常です。
建物と土地を一緒に売買しなければいけない法律があるわけではありませんので別個で売買するもことも当然可能ですが、わざわざ土地と建物の所有者が別々になるような、そんな危険な売買をするケースはありません（建物だけを売り、土地を賃貸という形にするのであれば別）。

しかし、これが借地の場合は違います。土地と別個で建物のみの売買をすることも当然考えられます。借地の場合は当然建物の所有者は、土地の所有者ではありませんので、当然土地を売買の対象とすることはできず、建物のみの売買となります。今回は、この借地上の建物を親族間で売買する際の手続きの流れや、土地の貸主である地主との関係、その他注意点などを解説していきたいと思います。

借地上の建物を親族間で売買した場合の借地の扱い

　借地上の建物を親族間で売買をした場合は、借地はどうなるのか。建物を宙に浮かすことは出来ませんので、借地と建物を切り離すことはできません。建物があれば、その建物は必ず借地を使用していることになります。つまり、借地を使用せずに建物を所有することは基本的に不可能です。建物と一緒に借地権も移転しないと不法占拠になってしまいかねません。

　法律では、借地上の建物を売買した場合は、借地権も建物と一緒に移転するとされています。建物に借地の権利が付着していると考えてください。建物を売買すれば借地権もくっついていますので、建物と同時に借地権も取得することになります。
しかし、建物と借地権は一緒には移転しますが、１点注意が必要です。それは、

地主である貸主の建物の譲渡（売買）の承諾です。

借地権の譲渡には、賃貸借契約で借地権の譲渡の自由を特約で設けていない限り、地主（貸主）の譲渡に対する承諾が必要になります。
ただ、先ほど借地上の建物を売買すると借地も一緒に移転（譲渡）すると説明しました。借地の譲渡には賃貸人の承諾が必要なのに、建物を売買すれば自動で買主に借地権は移転する。これは一見矛盾しているようにも感じます。
この矛盾を簡単に解説すると親族間で借地上の建物を売買し、その際借地権も賃貸人の承諾の有無関係なく、買主である親族に移転します。承諾は借地権の移転に影響を与えません。しかし、賃貸人の承諾なしに借地権の譲渡（移転）があった場合は、賃貸人は賃貸借契約を解除することが出来ます。

つまり、借地権は建物と同時に移転するが、承諾なしに行った場合は賃貸借契約自体を解除される可能性があるということになります。このような理由から、親族間で借地上の建物を売買する場合は、予め賃貸人の承諾を得て置くことが、親族間売買の前提条件となります。（＊賃貸人は理由がない限り承諾を拒絶することは難しい）
なお、借地権ではなく土地を使用している権利が地上権の場合は、承諾は必要ありません。

借地が絡む複雑な売買には専門家を

　親族間での売買においては、専門家を介さないので不動産の売買におけるリスクを見落としがちです。

不動産の場合は高額な手続き費用が掛かりますので、１つの見落としが損害になりかねません。
特に、借地が絡む法律関係は非常に複雑で難解です。

そういったことが起こらないよう、もし不安な場合は親族間の不動産の売買には専門家をつけた方が良いでしょう。

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