親族間売買サポートセンター｜親子間や兄弟間の親族同士の不動産売買をサポート

不動産売買の際に行う境界確定とは

　境界の確定、確認とは、土地に関する様々な資料や土地に埋まっている杭をもとに、その土地と隣接する土地の所有者と、どこが土地と土地との境界かを確定、確認する作業のことを言います。

　土地の情報については、法務局に保管されている登記簿（データ）や公図に載っています。しかし、その土地と隣地との細かな境は決められていませんし、保管されている資料と現実の状況が相違する場合もあります。
また、行政は土地の境界についての問題には関与してくれません。その為、土地の売買をする場合は、売買の対象となっている土地に接する隣地の所有者と土地の境がどこであるかを確認します。

確認の方法としては、公図、地積図、以前の重要事項説明書、境界杭をもとに、境界を確定、確認をしていきます。境界の位置に問題がなければ、隣地の所有者は境界確認書に実印で捺印し、境界の確認の証明書を作成します。これを土地が接している隣地の全ての所有者と行います。境界確認書は売買契約後に買主に引き渡され保管されます。

境界確定をしないリスク

では、土地を売買する際に、境界の確認を行っていない場合は、どうなるのでしょうか。

境界確認をしていない場合は、その境界確認をしていない隣地と、境界についてトラブルになった場合に、訴訟になる可能性が高くなります。
境界に塀があったり、境界杭があったりすれば確かに境界がそこであると認められる可能性は高いですが、境界確認を行っていれば、隣地との境界について所有者本人が境界を認めているので、トラブルになる可能性は低いですし、実印で捺印している以上、訴訟になっても非常に強い証拠となります。

　このように境界の確定、確認は、土地を所有していく上で、隣地とのその後のトラブルの防止になるため、昨今では不動産の売買の前に必ずと言っていいほど行います。

隣地とトラブルになっている場合の問題点

　では、本題である隣地の所有者とトラブルになっている場合に何が問題となるのか。

まず、売買契約の前から隣地とトラブルになっている場合は、新たに購入者ともトラブルになる可能性があります。これは、売主と買主が親族の場合は、隣地の所有者にとっては同一の人物と感じられ、特にトラブルを引き継ぐ可能性が高いです。

　そして、もう１つが境界確定を行うことが困難になることです。これは、境界の確定、確認の性格にも関係します。境界確定、確認は法律上義務づけられているものではなく、行わなくても違法になるわけではありません。また、隣地所有者は境界の確定、確認に応じる義務はありません。つまり、境界の確定、確認を行う場合は、隣地所有者の協力が必要不可欠です。

このことから、隣地所有者とトラブルになっている場合は、協力を得ることができず境界の確定、確認を行うことは不可能となります。この場合は、境界の確定、確認は行わないで売買をするか、売主が訴訟をして境界を裁判で確定することになります。

近隣と揉めてる不動産を親族間売買する場合

　まず、親族間売買といえども境界の確定、確認は行っておいた方が良いでしょう。新たな所有者と隣地所有者との土地に関するトラブルの防止になります。親族間で売買を行う場合は、多くのことに目が行き届かずに境界の確定、確認を忘れてしまうケースがありますが、ここまで説明してきた通り、境界の確定、確認は重要ですので、忘れないよう注意が必要です。

　隣地者とトラブルになっている場合は、親族間の場合は、そのトラブルを新たな所有者も引き継ぐ可能性が高く、新たな所有者とトラブルが続く可能性が高くなります。
ただ、逆に前所有者である売主と隣地の所有者に信頼関係があれば、新たな所有者は、その関係をそのまま引き継げるので、親族間で売買をする上では売主である前所有者との隣地の所有者との関係は非常に重要になるので、その点を頭に入れておいた方が良いでしょう。

近隣同士がトラブルになっている状態であっても、当該不動産を売買すること自体は可能です。売買自体に隣地の方の協力を得る必要はないからです。
ですが、買った土地に新たに家を建築しようとする場合や、他の第三者に売る可能性があるならば、境界確定をしてからにした方が賢明です。
せっかく購入したのに近隣住民のせいで建てたり売ったりできなくなるリスクがあるからです。
 

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