親族間売買サポートセンター｜親子間や兄弟間の親族同士の不動産売買をサポート

親族間売買ななぜ融資が通りにくい？

　通常の一般的な不動産の場合、住宅ローンは、買主が銀行から借り入れをし、その借入金をもとに売主（又はハウスメーカー、建売業者など）に売買代金を支払います。そして、買主は、不動産の所有者となり、その不動産には銀行の抵当権が設定されます。つまり、売買代金の分割支払いをしているのではなく、銀行から借りたお金を分割して返済している形になっています。

　この売主と買主の関係が親子となった場合にはどのようなことになるのか。例えば、親から親が所有している不動産を子が購入する場合に、住宅ローンを利用すると、子供が銀行から借り入れた現金が、そのまま親の元に入る事になります。つまり、親と子を一括りと考えると、住宅ローンを利用すれば、多額の融資を家族で得ることが可能となります。

　このような利用も実質可能となるため、例えば、親が事業をおこなっている場合に、金利の低い住宅ローンを子に組ませて、親が金銭を受け取ることができ、住宅ローンを事業融資として利用できてしまいます。この点から、銀行は親子間の不動産売買の融資を非常に嫌がります。
住宅ローンと銘打ってる以上、そのお金は住居を購入するために利用されなければいけません。上記のような場合は、住居を購入するためを目的とした借り入れとはいえず、銀行は融資を嫌がります。住宅ローンは住居として利用するための不動産を購入するためにでなければならず、ただ不動産を購入するからといって利用できるものではありません。

住宅ローンの審査は絶対通らないのか

　親子間の売買で住宅ローンを利用したい場合は、下記の条件を最低限でもみたしている必要があります。

①買主の属性が非常に良い・・・親子間でなければ、確実に住宅ローン審査が通るような属性である必要があります。収入が比較的高く、安定し、過去にクレジットカードに事故がなくキャッシングの履歴がないなど。
②住居として購入する・・・そもそも住宅ローンですので、自分が住まないのに融資を利用することはできません。また、親と同居しており、わざわざ購入する必要性がないような場合も難しくなる可能性があります。
③売主である親の属性が良い・・・親が事業をしており、売買不動産に根抵当権が入っている場合は非常に難しくなります。

これらは、本当に最低限の要件です。

例えば、買主が本来３０００万円の融資を組めるくらいで２０００万円の親族間売買の融資利用ができるかといえば、それは難しいと思います。
残念ながら、並外れた属性を持っていなければ融資は通らない可能性が高いです。
それ以外にも、銀行と日常的に取引があったり、勤務先の会社と関係が深いなど、何かプラスアルファで特別なことがないと融資利用は厳しい印象です。
とにかく全く取引がない金融機関にいったところで、門前払いされてしまう可能性が高いです。

住宅ローン以外の方法

現金も用意できず、住宅ローンも組めない場合に、親から不動産を購入することは出来ないのか。

方法としては、売買代金を分割支払いでする方法があります。これは、売主である親に複数回に分けて売買代金を支払っていく方法です。親子といえども当然、支払いが滞る可能性もありますので、その点リスクになります。また、売買代金の債権者である親が亡くなれば、相続人が債権を相続しますので、相続人の数によっては、関係性が複雑になることがあります。

　もう１つの方法としては、住宅ローンではなく、無担保融資や投資ローンを使う方法です。前者は支払い能力が認められれば比較的審査が通りやすいです。しかし、金利が高額なのと住宅ローンに比べて融資額が少額になる可能性が高いです。後者は、住宅ローンに比べて通りやすいですし、前者より金利は安いと言えます。しかし、あくまで投資が目的ですので住居として不動産を購入する場合には利用できない可能性があります。