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いまだに多い旧法の借地権
旧借地法とは、大正10年から平成4年までの71年間続いた法律になります。旧借地法以前は、建物保護ニ関スル法律という別のものがありましたが、この法律では借地人の権利の保護が十分ではなかったため、借地人の保護を更に強化するべく大正10年に旧借地法が施行されました。
旧借地法の最大の特長としては、地主から一度土地を借りたら、契約の更新を続ければ半永久的に借り続けられることができるという点です。
当時の地主の立場から考えると、戦中から戦後にかけては土地の価格も安く、土地を貸すことによって地代収入が得られたのでメリットは十分ありましたが、戦後の高度経済成長期を経て土地の価格がどんどん高騰することで次第に事態は一変していきます。安い地代で半永久的に貸しつづけることは地主の意思にそぐわなくなっていき、全国的に借地の新規供給量は激減していきました。
そうした中、平成4年に旧借地法は廃止され新借地法（借地借家法）が制定されました。
新借地法とは、平成4年に制定された借地借家法のことをいいます。（それ以前の借地法と比較するために新借地法と呼んだりもします。）
旧借地法では、一度貸した土地は半永久的に戻ってこないという地主側の問題点を解消するべく、契約期間延長を拒める定期借地権という制度が盛り込まれました。
この新借地法を機に、借地に関する法制度は大きく改善されることとなりました。しかし、そんな新借地法にも、法改正以前に土地を借りていた人にとっては不利になってしまうなどの問題点が懸念され、平成4年8月時点において土地を借りていた借地人は、契約更新などの借地人に有利な事項に関しては引き続き廃止された旧借地法が適用されており、旧借地法は実質存在したままとなっています。
旧借地法と新借地法を比較した場合の大きな違いは何かというと、それは「地主側の立場」でしょう。
旧借地法においては、借主側に更新の意思がある限り地主側の都合で契約の解除をすることは極めて難しいとされてきました。
最初の契約から30年経過し更新の時期になった場合でも、借主側に契約を解除する意思がなければ自動的に更新されていくということです。
更新が原則となっている法律といっても大袈裟ではないでしょう。地主側が契約の解除を求める場合、借地に建物が建っているままだと地主側に正当事由がない限り認められることはありませんでした。
しかし、この「正当事由」の定義はとても曖昧なものと言われており、“土地所有者自らが土地の使用を必要とする場合、その他の正当な事由”と規定されているのみであり、具体的かつ細かく定められていないがために、地主側と借主側の解釈の違いによるトラブルが頻発していました。
なお、建物が借地上に建っていない場合には、正当な事由は必要なく、契約期間満了で借地権の消滅とされています。その理由は、借地権はそもそも、建物所有を目的とした土地の賃借であるからです。ただし、地主が建物が建っていないことに異議をとなえ土地の返還を求めることがなかった場合には、更地であっても借地として更新されていきます。
建物が朽廃や災害などにより滅失してしまった場合、旧借地法と新借地法では対処の違いがあります。
・建物が朽廃した場合
旧借地法で契約された借地の場合、存続期間が定められていない場合には、建物が朽廃した場合、同時に借地権が消滅することになり、朽廃ではなく滅失した場合には、借地権の権利を主張することができなくなってしまいます。裏を返せば、存続期間が定められていれば建物が朽廃した場合でも借地権は消滅しません。
（存続期間を定めている場合、建物の朽廃は地主側が契約の解除を求めるうえでの正当事由にはならないということです。）
・建物が滅失した場合
建物が災害などにより滅失してしまい新たに建物を建てなくてはならないときはどうなるのでしょうか。契約当初の建物がなくなってしまい、残りの契約期間を超えて存続する建物を建てる場合、堅固建物であれば30年、非堅固建物であれば20年、契約期間が延長されることになります。この場合、地主側が契約の解除を求めることはできませんが、新借地法ではこの部分が改正されており、1度目の更新以降であり地主の承諾を得ていない再築については、地主側が借地の契約解除をできるものとされています。双方合意ではなく、地主側が解約申し入れをした時点で、借主の借地権は消滅することとなり、地主側の都合で契約の解除ができるということです。
新借地法（借地借家法）は、平成4年8月1日以降の借地の賃貸借契約が対象となるため、それ以前の契約はすべて旧借地法が適用されており、現在まで、一度も解約されていなければ、今後も旧借地法で定められたとおりの契約が継続されることとなります。
契約期間が長い場合ですと、旧借地法において契約した借地権を相続して、何世代にも渡り受け継いでいるということもあるでしょう。
借地権の相続は、地主側の許可は必要なく、相続した際に通知をするのみで問題ありません。当初の借地権者が死亡したからといって地主側が土地の返還を求めることはできません。（遺贈の場合は、地主の承諾が必要になります。）
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