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固定資産税等の納税者は１月１日現在の所有者

なぜ日割り計算をするのか

固定資産税と都市計画税は、その年の1月1日現在の所有者に課税されるものです。
年の途中で不動産の売買があった場合でも、その売主へ1年分の支払いが来てしまいます。そのため、不動産売買の実務においては、売主と買主で日割り計算に基づき固定資産税と都市計画税を負担しあうことが慣例になっております。

日割り計算による支払いは法的な義務ではありませんが、売主買主のどちらか一方だけが負担をすることになれば不公平感が生まれ、円滑な取引に支障をきたします。売買契約書にも例外なく固定資産税と都市計画税の精算に関する条項が盛り込まれております。

地域によって異なる日割り計算の起算日

一般的に日割り計算を行う起算日は1月1日とされています。
1月1日を起算日とし、1月1日から引渡し日の前日までを売主負担、引き渡し日から12月31日までを買主負担として日割り計算をします。買主は、決済時に日割り計算により買主負担分とされた金額を売主へ支払い、それを売主が実際に納税をします。
※買主が納税を怠れば未納に対する督促は売主へきてしまうことと、取引の効率化を図るためにこのような手順になっています。

媒介の不動産業者が売主と買主の双方からお金を預かり、市区町村へ支払いをおこなう場合もあるようです。また、関西方面では4月1日を起算日として日割り計算をするケースが多いようです。
この場合には、4月1日から引渡し日前日までの分を売主負担、引き渡し日から翌年3月31日までの分を買主負担とします。
※日割り計算の起算日は、1月1日であっても4月1日であっても問題はありません。起算日をいつにするかに関しても法的な義務はありません。地域ごとの慣習によるものが多いです。売主買主双方の合意により起算日は決定されるのですが、慣習に従うのが一般的になっています。

買主を例にあげて説明すると負担する税額は、「1年間の固定資産税と都市計画税÷365日×負担日数」となります。買主の負担日数はすでに説明のとおり、引き渡しの日からの残りの日数となります。例えば、固定資産税と都市計画税が20万で1月1日を起算日にし、6月1日に引き渡しをおこなった場合には、6月1日から12月31日までが買主の負担日数ということになります。（売主は1月1日から5月31日までの日数分）
そうなると買主の負担日数は214日となりますので日割り計算は次のようになります。
「20万÷365日×214日＝117,260円」となり、これが買主が負担する固定資産税と都市計画税の税額ということになります。

日割り計算ができない期間の問題

起算日を1月1日とした場合、引き渡しの日が1月1日から3月31日の間のときに清算対象となる固定資産税などの年額が確定できません。
（固定資産税などの納税通知書が送付されてくるのは毎年4月下旬から5月頃になりますので、4月1日以降であれば役所で税額の確認は可能です。）

このような場合には前年の税額を基に日割り計算をおこない売主と買主での精算を済ませることがあります。ただし、この場合には実際の税額とは若干金額の誤差が生じる可能性がありますので、予め売主買主双方の了承の上で精算をおこなう必要があります。

一方で、起算日を4月1日とした場合、引き渡しの日が1月2日から3月31日の間のときには、固定資産税などの精算は既に終わっているにもかかわらず、その年の納税通知書は前の所有者である売主のところへ送付されてしまいます。買主がそのことを予め了承し、売主のところへ納税通知書が送付されてきたらすぐに精算分を買主から売主へ支払えば問題ないのですが、買主は、精算を終えてまたすぐに1年分の負担義務が生じるために、少し複雑な気持ちになるかもしれません。 

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