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登記されていない建物の存在
不動産登記には、「表題部」と「権利部」の2つの登記があります。
表題部は不動産の物理的な状況を記載します。所在地、地目、地積などがこれにあたります。
権利部は不動産に設定された権利を記載します。所有権や抵当権がこれにあたります。
登記されていない建物、いわゆる未登記建物とは登記簿にこれらの記載がない（登記されていない）ということになります。建物の表題部の登記は、その建物の所有権を取得してから1ヶ月以内にしなければなりません。これは義務となります。建物の表題部登記をすることで、行政がこれを把握し、固定資産税や都市計画税などの税金を徴収します。もし申請を怠った場合には、10万円以下の過料に処されることがあります。
※権利部の登記は義務ではありません。個人の任意となります。
未登記建物である理由としては様々なケース挙げられます。相続や古くからの色々な要因が関係していることがあります。
◆未登記のまま相続した
相続した建物がそもそも未登記であったというケースです。
◆以前存在していた建物の登記のままになっている
すでに取り壊されている昔の建物の登記がそのまま残っているケースです。建物滅失登記がされていないためです。建物を取り壊したら滅失登記をすることが義務付けられています。
◆一棟全部が未登記となっている
古い建物にみられるケースです。まだ住宅ローンなどの制度がない時代には自己資金のみで家を建てるのが一般的でした。そのため、「融資を受ける為に登記をする」という発想がなかったため未登記建物のままであるというわけです。
◆増築部分が未登記となっている
新築時には登記されているが、その後の増築の際には登記をしていないというケースです。
どのような状況なのかによって、今後の手続きなども変わってきますので、まずは現状の把握が重要になってきます。
建物を売買するときに、その建物が未登記建物だった場合にはいくつかの不都合が生じてきます。
・所有権を主張できない
未登記建物の場合、そもそも、その建物の所有権を他人に主張することができません。権利部の登記は義務ではないと説明しましたが、登記をしていないと所有権を主張することができないため、通常は登記の申請をおこないます。
・所有者特定ができない
不動産の所有者を知るためには登記簿を確認します。しかし、未登記建物の場合には、登記簿を確認しても所有者を知ることはできません。所有者の特定ができないと、その不動産の売買取引をしようにもすることができません。未登記建物の場合には、個人間取引以外にも行政側との間でも不都合が生じてきます。所有者がわからないと公共事業などの用地取得の際に影響がでてきます。行政側が不動産の所有者を知る方法としては、原則、登記簿の確認しかありません。登記簿上で所有者がわからない場合、行政側による土地の買収や賃貸が難航します。その結果、都市計画などに遅れが生じて大きなロスとなってしまいます。
・金融機関からの融資を受けることができない
金融機関からの融資を受ける際に、その不動産が未登記建物の場合だと融資をしてもらえません。金融機関が融資をする際には、その不動産を担保に抵当権を設定して融資をします。ですが、未登記建物だとそれができません。何の担保もないのにお金を貸してくれる金融機関はないと言ってよいでしょう。また、登記簿上の所有者でないと、売却自体も難しくなってきます。売却の話しを持ちかけても登記されていないため、相手方は本当にこの不動産の所有者なのかの確認もできないため、非常に怪しいものとなってしまいます。
例えば、相続した建物が未登記かどうかの確認をするためには次の方法があります。
固定資産評価証明書と名寄帳を役所で取得します。その次に法務局で、登記簿謄本を取得します。
この際に、登記簿謄本を取得できなかった場合、それは登記されていない、すなわち未登記建物ということが分かります。
その他にも、固定資産評価証明書の「登記面積」がゼロの場合や「家屋番号」がない場合も、登記がされていないということですので、未登記建物ということになります。
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