譲渡所得税とみなし取得費
購入時の価格（取得費）がわからない場合
土地や建物などの不動産を売却した際には、その時に生じた収入に対し譲渡所得税※が課せられます。この譲渡所得税を算定する上で、土地や建物を購入した当時の取得費（価格）が必要になってきます。（建物の取得費は購入代金または建築代金などの合計金額から減価償却費相当額を差し引いたものとなります。）
※譲渡所得税とは、土地や建物（不動産）などの資産を譲渡することで生ずる所得に課せられる税金のことをいいます。
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みなし取得費とは
取得費とは
取得費は、土地や建物の購入代金はもちろんのこと、建築に要した費用、購入手数料のほか設備費用や改良費などもふくまれます。
他にも具体的な部分でいうと、
・土地や建物を購入した際に納めた登録免許税、不動産取得税、特別土地保有税、印紙税
・借主がいる土地や建物を購入した際に借主に支払った立退料
・土地の埋め立てや土盛り、地ならしをするための造成費用
・土地の取得に際して支払った土地測量費
・所有権などを確保するために要した訴訟の費用
・建物付き土地を購入し、その後おおむね1年以内に取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物取壊し費用
・土地や建物を購入する際に借り入れた資金の利子のうち、実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
・すでに締結している土地などの購入契約を解除し、他の物件を取得することとした場合に支払う違約金
などが上げられます。しかし、購入した当時の取得費が分からない場合はどうすればよいのでしょうか。土地や建物が先祖代々のものであるとか、購入した時期が古いために取得費を思い出すことができない場合には調べようがありません。
このような場合には、土地や建物を売却した金額の5％相当額を取得費と仮定することになります。これを「みなし取得費」と呼んでいます。また、実際の取得費が売却した金額の5％相当額を下回る場合にも同様となります。このみなし取得費を用いて、譲渡所得税を算定していきます。
例）土地建物の売却金額が3,000万円の場合には、みなし取得費は150万円となります。
みなし取得費を使った譲渡所得税の計算
これから、みなし取得費を使った譲渡所得金額の算定方法を説明していきます。
※以下の算定方法から出された課税譲渡所得金額に税率をかけたものが譲渡所得税となります。
『課税譲渡所得金額』＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
収入金額とは土地や建物の売却金額です。取得費は購入した時の金額とかかった費用の合計額です。（詳細は上記で説明済み）譲渡費用は売却したときにかかった費用です。
具体的な部分でいうと、
・土地や建物を売却したときに支払った仲介手数料
・売主が負担した印紙税
・貸家を売却するために借家人に家屋を明け渡してもらうために支払った立退料
・土地などを売却するためにその上の建物を取り壊したときの取壊費用と建物の損失額
・すでに売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売却するために払った違約金
※土地などを売却する契約をした後、その土地などをより高い価額で売却するために既契約者と契約解除をするために払った違約金のこと
・借地権を売却するときに地主の承諾をもらうために払った名義書換料
などの土地や建物を売却するために直接かかった費用となります。
特別控除額とは土地や建物を売却した際に一定の要件を満たせば適用されるものです。
・収用などにより土地建物を譲渡した場合（5,000万円）
・マイホームを譲渡した場合（3,000万円）
・特定土地区画整理事業などのために土地を譲渡した場合（2,000万円）
・特定住宅地造成事業などのために土地を譲渡した場合（1,500万円）
・平成21年および平成22年に取得した土地などを譲渡した場合（1,000万円）
・農地保有の合理化などのために農地などを譲渡した場合（800万円）
※カッコ内は最大控除金額
みなし取得費の考え方
以上の各種金額を使って算定をしていくのですが、取得費がわからない場合には売却した金額の5％をみなし取得費と仮定して計算をすると説明しましたが、その部分をもう少し詳しく説明します。
みなし取得費とは、土地や建物の実際の取得費が分からない場合には、売却した際の収入金額の5％を取得費として計算しても良いという制度です。（概算取得費と呼んだりもします。）
実際の取得費が分かっている場合でも、みなし取得費を使って計算することが許されています。よって、実務においては、「実際の取得費」と「みなし取得費」のそれぞれで計算をおこなってみて、どちらが高いのか安いのかを比較します。（譲渡所得税がどちらの方が安くなるのかという意味です。）
例外もありますが一般的には、昭和40年代以降に土地を購入したケースでは、高度経済成長やバブル経済の影響で土地が値上がりをしたために、みなし取得費で計算をするよりも、実際の取得費で計算をしたほうが取得費が高くなることが多いようですが、先祖代々からの土地など、古くから持っているケースでは、みなし取得費で計算したほうが有利になることが多いようです。
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