建物の建築ができない物件とは？
なぜ建てられないのか
再建築不可物件とは、文字通りに、建物の再建築ができない物件ということです。
「再建築ができない」ということは、すでに建物は建っていますが、その建物を建てた後に、法改正や区域指定などによって、その後、建物を建てること（建替え）ができなくなる場合があります。
ここでは、再建築不可物件となるもっとも多い理由について説明していきます。
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再建築不可物件とは
再建築不可の理由① 【接道義務】
再建築不可物件となるいちばん多い理由が接道義務によるものです。接道義務とは、都市計画区域又は準都市計画区域内の建築物の築造にかかる規定となっており、建築基準法により定められております。（都市計画区域外では接道義務はありません。）
《建築基準法第43条1項》
『建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第44条第1項を除き、以下同じ。）に2メートル以上接しなければならない。ただし、…』
都市計画区域は、“一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要のある区域”と定義され、そのなかで道路は、防災活動や避難活動からの観点、日照・通風の確保などの重要な役割を担っています。
接道義務とは何なのかというと、その要件は2つあります。
1.敷地が2m以上道路に接しているか
敷地が道路と接している部分を「接面間口」といいますが、その接面間口が2m以上なければならないということです。接面間口が2m未満の場合ですと、再建築不可物件（建築不可物件）となってしまいます。このような土地の場合、通常、市場での価値は大きく下がってしまいます。隣接地を買い増して、接面間口をどうにか2m以上にするといった方法をとる場合もあります。
2.敷地が接している道路が建築基準法上の道路（4m以上）に該当しているか
2m以上の道路に接していればそれだけで良いかというとそういう訳ではありません。建築基準法では「道路」と「道」を明確に分けています。建築基準法では道路を次のように定義しています。
《建築基準法第42条1項》
『この章の規定において「道路」とは、次の各号の1に該当する幅員4メートル以上のものをいう。』
また、法の適用及び都市計画区域に指定される以前から存在した4m未満の道で、特定行政庁の指定したものについては建築基準法上の道路とみなされます。このような道路を2項道路とか、みなし道路なんて呼んだりもします。
※特定行政庁が指定した区域においては6ｍ以上とされています。
古い建物が並んでいる街中では、接道義務を満たしていない建物が意外と多く、その一帯は再建築不可物件なんてこともよくあります。
再建築不可の理由② 【市街化調整区域】
市街化調整区域の場合には様々な制約が存在し建物の建築が制限されてしまいます。市街化調整区域は市街化することを抑制しているからです。
市街化調整区域内だと絶対に建物を建てられないのかというと、そういうことではありません。農業、漁業、林業などに携わっている方の場合には建物を建てることは可能となります。しかし、それ以外の方が家を購入しても、原則、住むことや再建築はできません。（自治体の条例によって異なります。）
再建築不可物件の市場価値とは
再建築不可物件の不動産市場での評価は、どのようなものなのでしょうか。ネガティブなイメージが多いですが、その部分を具体的に説明してみます。
・新築が建てられない
すでに説明した通り、再建築（建替え）ができませんので、再建築不可物件である土地を購入したとしても、そこに新築戸建てを建てることはできませんし、既存の建物を取り壊して建替えをすることもできません。仮に既存の建物に住み続け、災害などによって建物が全壊した場合でも、原則、新しく建物を建てることはできません。
・取引市場での相場
市場での取引相場はかなり低くなります。建物付きの土地であっても、評価は土地のみでおこなわれます。相場はおおよそ通常価格の半分以下（3割～5割）といわれています。ただしこれは買主が通常のお客さんである場合で、買主が不動産業者の場合には、もっと安値となってしまいます。
・住宅ローンが組めない
住宅ローンの審査では、通常、お金を借りる人の属性などを判断して融資をするかしないかを決めて対象となる不動産に担保を設定しますが、対象となる不動産が、再建築不可物件の場合には、価値がほとんどありませんので金融機関はお金を貸したがりません。よって、住宅ローンを組みにくいといわれています。
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