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境界確定とは

境界確定（測量）と土地売買について

不動産の売買時には境界確定が必須となります。
境界確定とは、自分の土地と隣地との境界を確定することです。買主は、その土地の境界確定がなされていないことを嫌います。境界確定がされていることにより、売買後の隣地とのトラブルを未然に防ぐことが可能です。
また、土地の価格を正確に決める上でも必要なこととなります。融資をおこなう銀行などの金融機関にとっても、物件の担保価値を確定するために境界確定を求めます。

この境界確定には、隣地所有者の立会いのもとでの合意が必要となります。もし隣地所有者が合意をしない場合には、残念ながら紛争となってしまい法的手段による解決をすることになってしまいます。
もしそうなると、そのような状態では誰もその土地を買いたがらないことでしょう。不動産売買において、境界確定がいかに重要なことであるかがお分かり頂けるかと思います。

後々のトラブルを避けるために、最近の不動産売買においては、買主側が境界確定図（境界確定協議書）の提出を売主側にあらかじめ求めてくるのが一般的になっています。よって、売主側は、売却を考えている場合には早い段階で境界確定をおこなっておくべきでしょう。境界確定図（境界確定協議書）を添付し、土地地積更正登記を申請して実測面積と登記面積を一致させておけば法務局に地積測量図が備え付けられるので大事な不動産を守ることができます。
（以前の不動産売買では、不動産業者は実際の取引にあたり、公簿上の面積を使って売却の仲介をすることが多かったようです。売却後に再測量して変動が確認された場合には、売主と買主の間で精算することを売買契約書や重要事項説明書に記載して対応していました。公簿面積での取引でも境界標が正確に設置されており安心なケースや、逆にかなり広い土地で地価もかなり安いようなケースではあえて測量をおこなう必要なないのです。測量費用が膨大になるためです。しかし、円滑な取引、隣家との境界紛争の回避、買主側が安心できるために、売却前に境界確定をするのが一般的になっています。）
 

境界確定は土地家屋調査士が行う

戸建てや土地の売買時において境界確定をおこなうのは、土地家屋調査士となります。
土地家屋調査士とは、不動産の登記制度を円滑に機能させ、ひいては、国民の権利の明確化に寄与することを目的として、不動産の表示に関する登記をおこなう専門家です。境界確定はもちろんのこと、土地や建物を調査・測量して、表示に関する登記の申請手続きを所有者に代わっておこなうことができます。

境界確定の流れは

境界確定の方法を順に追って説明していきます。

（１）境界確定を土地家屋調査士へ依頼する

（２）資料の調査
法務局、市町村役場、土地区画整理組合などで境界に関する資料（公図、地積測量図、換地図など）、道路、水路、公共物などとの関係を調査します。

（３）現地測量
現況により測量範囲は異なってきます。

（４）集めた資料と測量結果の確認
資料、測量結果と現地の状況などを精査します。

（５）仮の境界線を現地で復元
境界と思われる位置を明示します。

（６）隣地土地所有者との境界立会
隣地土地所有者、公共物管理者などの関係者と現地にて確認をします。

（７）境界標設置、境界確認書の取り交わし
境界立会で確認した位置に永久標を設置します。

（８）登記申請
必要に応じて登記申請（地積更正登記や地図訂正）をおこないます。

隣地との境界線を確定するためには、専門家である土地家屋調査士へ境界確定図の作成を依頼します。
素人では境界線の確定をおこなうことは無理でしょう。専門的な知識が必要になります。

土地家屋調査士は、さまざまな資料を確認しながら土地の境界線を確定していきます。公図や地積測量図、登記簿など、必要であれば明治時代のとても古い公図を参考にする場合もあります。そして、境界標※をもとに境界確定図を作成していくのです。境界標が壊れていた場合などは、隣地の土地所有者の了解を得て復元していきます。

※境界標とは、境界線の目印になるものです。境界標を繋げていくと境界線が確認できます。主に、コンクリート杭で出来ています。
 

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