不動産売買には様々は士業が関わってくる
不動産売買と士業
不動産の売買では、様々な士業が関与する可能性があります。
これは他人間の不動産売買に関わらず、親族間の不動産売買でも同様です。
前回まで、司法書士と行政書士の不動産売買への関与について説明してきましたが、これら士業以外にも不動産の売買では士業の関与が必要な場合があります。
今回は、士業別に不動産の売買にどのように関わってくるのかを説明したいと思います。
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士業・専門家の親族間売買の関わり
弁護士と不動産の親族間売買
行政書士の説明の際に、契約書について説明しましたが、弁護士は売買契約書の作成が業務として行えますので、親族間の不動産売買では、その売買契約書の作成のサポートを受けることができます。
しかし、弁護士のサポートを受けることは非常にコストが掛かりますので、売買契約書の作成だけでサポートを受けることは、あまりお勧めしません。
弁護士が不動産の売買で本領を発揮するのは、当事者間でトラブルが生じた際になります。例えば相手が契約の履行をしない場合や、不動産を原因とする損害が生じた場合などです。不動産の売買に関する訴訟が考えられる場合や、訴訟を未然に防ぐ対策をする際には弁護士にサポートを受けることが必要になります。
親族間の不動産売買のような、他人間の不動産売買に比べて当事者間でトラブル防止の協議ができるのであれば、また、仮にトラブルが生じたとしても当事者間で協議ができるのであれば、弁護士はコストの関係上選択肢には入らないと言えます。
但し、売買する不動産が高額になる場合や、契約の内容からトラブルになる可能性が高い場合は、弁護士のサポートを受ける方が良い場合もあります。
不動産鑑定士と不動産の親族間売買
不動産鑑定士とは、簡単に説明すると不動産の価格を証明する専門家です。不動産は、その他の財産と違い似たようなものはあっても、同じものはありません。そのため、不動産の価格を知ることが非常に難しいと言えます。また、取引が頻繁に行われている不動産であれば価格を知ることは容易ですが、取引が少ない場合は、不動産の価格がいくらくらいになるのかを知ることは難しいです。このような場合に、その不動産のおおよその価格を知りたい場合に不動産鑑定士に不動産の価格を証明してもらいます。
不動産鑑定士が親族間の不動産売買に関与する場合としては、取引の事例が少なく、価格の判断をすることが難しい場合です。取引の事例が少ない場合とは、土地が広大で取引がない、価値が非常に高く取引がない、田舎過ぎて取引がないなどです。これらの場合は参考になる価格がありませので、不動産鑑定士に価格を判断してもらう必要があります。
そして、もう１つ贈与税の対策で価格を証明してもらう場合です。
後記税理士の説明でもお話しますが、路線価より実際の取引相場の方が安い場合が稀にありあます。その場合にその取引相場の価格で親族間売買をしてしまうと、贈与税の課税の危険性が生じます。そのために贈与税の課税の際に、売買価格は取引相場であったと税務署に主張するために不動産鑑定士に価格の証明をしてもらっておきます。
不動産の価格が不動産会社の見積もり等で容易に判明する場合は、不動産鑑定士に価格を証明してもらう必要はありません。ただ、上記のように贈与税に関するリスクがあるのであれば、証明を受けておいた方が良い場合もあります。
なお、不動産鑑定士は不動産の適正な価格を証明してくれる専門家ですので、価格を安く証明してもらうような事はできません。
土地家屋調査士と不動産の親族間売買
土地家屋調査士とは、境界の確認確定、分筆の登記をサポートしてくれる専門家です。
不動産を売買する際に、土地を分筆し売買する場合や、隣地との土地の境界確認確定が必要な場合にサポートしてもらいます。
土地の分筆や境界の確認確定は当事者同士で行うことは非常に困難で、親族間の不動産売買でも同様で、上記のことが仮に必要になる場合は、土地家屋調査士のサポートを受けることは必須かと思います。
税理士と不動産の親族間売買
不動産の売買で税が発生するものとしては、売主の譲渡所得税、買主の不動産取得税の２つがあります。不動産取得税については、役所で手続きをすれば簡単に手続きは進みます。また、譲渡所得税も確定申告の一部ですので、確定申告を毎年行っている方でしたら、わざわざ税理士のサポートを受ける必要はないかと思います。
これら２つの税に加えて親族間の不動産売買では、その当事者の関係性から贈与税のリスクがあります。例えば、不動産を取引相場価格より安く売買した場合は買主に贈与税、逆に取引相場価格より、高く売買した場合は、売主に贈与税が課税されるリスクがあります。
取引相場価格と若干の誤差であれば問題はありませんが、その誤差が大きい場合は危険です。
この親族間の不動産売買で安く売る、高く買う際に贈与税を申告する場合は税理士のサポートを受ける必要が出てきます。贈与税の申告手続きは上記の２つの税に比べて遥かに手続きが難しくなりますし、申告の内容を誤ると多く税金を納めてしまう可能性がありますので、贈与税に関しては税理士のサポートを受けることが必須と言えます。
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