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建物を使用する土地の権利について
建物を建てる場合には、当然その建物を建てる場所が必要になります。現在の日本では建物を建て、その建物の登記をするには、土地がない限り登記を行うことはできません。つまり、建物を建てたい場合は、その建物をたてる土地の取得（又は利用権）が必要になります。
ただ、建物を建てる場合に、必ず土地の所有者になる必要はありません。土地の所有権を取得する以外にも建物を建てる方法があります。今回は、建物を建てる場合の土地の権利と、その土地を親族間で売買することについて説明していきたいと思います。
まず、土地を所有せずに建物を建てるケースで一番多いのが、借地ではないでしょうか。借地には大きく分けると、賃借権と地上権という権利に分かれます。
借地権とは賃借権と地上権といった土地を借りる権利の総称のことで、借主が土地を借りる権利のことをいいます。借主は、その土地利用の対価として土地の貸主に賃料を払います。（無償で土地を貸す使用貸借という契約形態もありますが、それは後述します）
借地権の中には、地上権というものもあります。
地上権は、賃借権と同様に土地を利用でき、その対価として地代を貸主に支払います。ただ、地上権の場合は、地代を無料にすることも可能です。逆に賃借権の場合は、賃料を無料にすることはできず、借地の対価を必ず支払う必要があります。
他にも借地権と地上権には違いがあり、地上権はその権利を自由に譲渡できますが、賃借権を譲渡する場合（建物を譲渡）は、賃貸人の承諾が必要になります。
また、地上権は、抵当権の設定が可能ですが、賃借権は抵当権の設定はできません。これは、賃借権は債権、地上権が物権であるためです。
専門的な話しにはなりましたが、所有権以外で土地を使用する場合の大半は賃借権になります。
地上権は賃借権に比べて強い権利になるので、実務においてはあまりないと言えます。
次に、土地の所有者と建物の所有者が親族関係の場合に多い使用貸借があります。
土地の所有者と建物の所有者が親族間の場合に多いのが、使用貸借です。
使用貸借とは、貸主は土地を借主に利用させますが、借主は、借地権と違い土地を利用する対価を貸主に対して支払う必要がありません。
つまり、借主は土地利用するのに、特に賃料や地代が発生することはなく、無料で使用することが出来ます。親族間で使用貸借が多い理由もここにあります。
例えば親の土地に子供が自宅を建てた場合は、その土地の賃料については決めないことも多く、そのまま無料で使用を続ける場合は多いと思います。親子という理由で、特段の取り決め・契約（賃料や賃借期間など）をすることなく、親の土地のうえに建物を建てている場合が非常に多いかと思います。この場合、当事者には借地という感覚がないかもしれませんが、親子間で使用貸借という契約関係になっていると考えて差し支えないでしょう。
親族間で土地、建物を所有した場合に、注意すべき点が何点かあります。まず、土地を親族間で使用貸借している場合です。
使用貸借契約は、土地を無料で貸すという契約ですので、当事者の親密な関係を基礎としています。そのため、民法には使用貸借は借主の死亡により終了すると明記されています。
つまり、建物を建てる目的として土地を使用貸借したとしても借主の死亡により使用貸借は終了してしまい、使用貸借が終了してしまえば、建物はその土地を利用する権限がない状態になります。
再度借主の相続人と貸主が使用貸借契約を締結すれば問題ありませんが、仮にその契約が締結出来なかった場合は、借主の相続人は建物を失うことになります。
このように使用貸借は、一見賃料が掛からず、親族間においては、利便性の強い権利ですが、非常に土地利用者の地位の危ない土地利用権であることに注意が必要です。親族だからと安易に考えていると、その後に相続等で大きなトラブルになる可能性は十分にあります。
また、使用貸借ほどではありませんが、賃借権や地上権の場合も同じです。親族間で賃貸借契約や地上権設定契約を締結後に、相続が開始すると、契約者の地位を相続人が相続することになります。
相続は、回数を重ねれば重ねる程、遠戚となっていきます。そのような関係が薄くなっていく中で、賃貸借や地上権を継続していくのは徐々に難しくなります。特に、親族の場合は、通常の他人間と比べて契約の内容がどちらかに優遇されていることが多くそのような場合は、必ずどこかで不満が出てトラブルに繋がります。
これらの理由から、親族間で賃貸や地上権、使用貸借をおこなっている場合は、親族間で不動産の売買を行い、土地の所有者と建物の所有者を一致させるか、建物を建てる前に、土地を親族から購入してしまった方が良いでしょう。
相続が開始してしまえば、当事者の関係性が弱くなり、その後に再度対応することは非常に難しくなりますので、早めの対応が重要です。
遺産分割を待ってから土地の名義変更をしようと考える方もいらっしゃいますが、その時に相続人と絶対に揉めないとは断言できないはずです。
相続人は家族でも、相続人の配偶者や子供達が文句を言ってくるリスクがあります。また、相続人が死亡して、疎遠な親族や血の繋がりのない人達が相続人に加わる危険性も否定できません。
土地を売却して、お金を分配せよと言われてしまったら非常にまずいことはわかるはずです。できることなら、上物と土地の所有者を早い段階で同一人物にして、権利関係を確定した方が賢明といえます。
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