親族間売買サポートセンター｜親子間や兄弟間の親族同士の不動産売買をサポート

親族間売買で最も重要な場面（契約～登記申請）

親族間売買を行う上で最も重要な場面です。
売買契約・代金支払い・登記申請、この３つをいかにスムーズかつ安全に行うことができるかが親族間売買をトラブルなく完了させるためのキーポイントです。

これらは、今までどれだけ自分が事前準備（親族間での話し合い、物件の調査、売買契約書の作成、必要書類の収集、登記申請書の準備など）をしてきたかで勝負が決まります。手順などを確認しておきましょう。

基本的な流れは、売買契約の締結⇒売買代金の支払い⇒登記申請、の順番で行います。

【親族間売買の流れ（全７回）】
　①親族間売買の流れと全体像
　②対象物件の調査方法
　③適正価格の決め方
　④売買の条件を決める
　⑤親族間売買の方法を検討
☞⑥売買契約・代金支払・登記申請
　⑦税務申告

①売買契約の締結

まずは、売買契約を成立させないといけませんので、事前に条件を詰めてきた内容で作成した売買契約書に売主と買主の双方が署名捺印をします。
売買契約内容の読み合わせは、最終確認の意味で行った方がいいと思います。

捺印は認印であっても構いませんが、売買契約をきちん締結した証拠書面として残すのであれば、実印の方が望ましいです。

また、忘れがちですが、売買契約書には売買価格に応じた収入印紙を貼付することになりますので、事前に郵便局で購入しておきましょう。

一般的には、売主と買主の分として２通作成しますが、収入印紙代を節約するなら、買主だけ原本にして、売主はコピーにしてもいいかと思います。税務署の譲渡所得税もコピー提出で認められているようですし、収入印紙を節約することができます。

②売買代金の支払い

売買契約が無事に成立したら、売買代金の支払いを行うことになります。

売買代金の支払い方法は、銀行振込みか現金で支払うことになるかと思いますが、数百万円から数千万円もの大金を持ち歩くのは危険ですから、通常は銀行振込みの方法で行うことになります。

具体的には、買主が送金したい銀行へ売主と買主が一緒に移動して送金手続きを行います。
銀行に備え置かれている「振込伝票」に必要事項を記入して、窓口へ提出すれば売主の口座へ送金がされます。
銀行の混み具合にもよりますが、だいたい３０分ほどで送金作業が完了します。ただし、売主の口座へ着金するまでにはタイムラグがありますので、着金確認までするのであれば、しばらく時間をおいてから通帳を記帳するようにします。
無事に売主が口座に着金確認できれば、売主が事前に用意しておいた領収書を買主に手渡して売買代金の支払いが完了となります。

～余談のお話～
売買契約の締結をしてから売買代金送金をすぐに行うような流れで解説をしてしまいましたが、通常の不動産取引の現場では、売買契約から売買代金の支払いまで約２週間から１ヶ月ほど時間を置くのが通例です。なぜなら、売主と買主が引き渡しに向けて準備（残置物撤去、測量、融資申込み等）する時間が必要だからです。
親族間売買においては、「現況有姿」「公簿売買」「現金払い（融資を利用しない）」のケースが大半ですので、あえて期間を設ける必要がないからです。
ただし、契約条件によっては、期間を空けた方がいい場合もありますので、そこはケースバイケースでしょう。

③登記申請

売買契約締結と売買代金支払が滞りなく完了したら、後は売主名義から買主名義へ変更するための登記申請を法務局で行うことなります。
親族間売買で考えれる登記の内容は以下のものです。

・抵当権抹消登記
・住所変更登記
・所有権移転登記

もし、売主に残債があって今回の売買代金で完済するのであれば、抵当権抹消登記が必要になります。抵当権抹消がある場合には、売主の借入先銀行に抵当権抹消書類を発行してもらわないといけませんので、必ず決済の２週間以上前に完済の申込みをしておくようにしましょう。

住所変更登記は、売主が登記簿上の住所と現住所が異なる場合に必要になります。住所変更登記をしないまま所有権移転登記をすることはできませんので、必ず所有権移転と連件申請（住所変更登記が先）で出すようにしましょう。

所有権移転登記は、売主名義から買主名義へ変更する登記のことです。
この所有権移転登記には、権利証や印鑑証明書などが必要になりますので、事前準備した必要書類を添付して申請することになります。

親族間売買を行う上で、法務局の登記申請は、絶対にミスが許されないものです。
もし申請した登記が受理されず却下されてしまうと、買主は売買代金を支払ったのに登記名義を取得できない事態が生じえます。
登記申請は簡単に自分でできるようなことではありませんので、司法書士へ依頼をするものだと考えてください。

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