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とっても大切な書類「重要事項説明書」
不動産取引において、不動産業者が作成する「重要事項説明書」というものがあります。物件内容や取引条件など、その契約をするか否かを決めるために必要な情報が記載された書面のことです。（実務では、略して「重説」と呼んだりしています。）
契約をめぐるトラブルのほとんどが、「そんな説明はうけていない。」、「聞いていない。」ということから発生します。この「聞いていない」のほとんどが重要事項説明書に関係することです。
こういったトラブルを契約前に防止するために、重要事項説明書の作成をおこない、説明をしっかりと聞いた相手側はその重要事項説明書に記名押印をします。
重要事項説明を必要とするのは宅地建物取引業者が「自ら売主」として取引をする場合、及び不動産取引を「代理、媒介」する場合であって、その説明は売買契約や賃貸借契約が成立するより前におこなわなければなりません。
代理、媒介などにおいて、複数の宅地建物取引業者が関与する取引の場合には、それぞれの業者がそれぞれの立場から重要事項説明をする義務を負います。実際、重要事項説明書には、以下のようなことが記載されています。
重要事項説明書の記載事項
■対象となる宅地又は建物に直接関係する事項
①登記記録に記録された事項
②都市計画法・建築基準法などの法令に基づく制限の概要
③私道に関する負担に関する事項
④飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
⑤宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状・構造など（未完成物件のとき）
⑥当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か
⑦当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か
⑧アスベスト使用調査の内容
⑨耐震診断の内容
⑩住宅性能評価を受けた新築住宅である場合（住宅性能評価書の交付の有無）
■取引条件に関する事項
①代金及び交換差金以外に授与される金額
②契約の解除に関する事項
③損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
④手付金などの保全措置の概要（業者が自ら売主の場合）
⑤支払金又は預り金の保全措置の概要
⑥金銭の賃借のあっせん
⑦瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要
⑧割賦販売に係る事項
■その他の事項
①供託所などに関する事項
※一棟の建物又はその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項（マンションなどの区分建物の場合の記載事項）
②敷地に関する権利の種類及び内容
③共用部分に関する規約の定め
④専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約などの定め
⑤専用使用権に関する規約などの定め
⑥所有者が負担すべき費用を特定の者のみ減免する旨の規約などの定め
⑦計画修繕積立金などに関する事項
⑧通常の管理費用の額
⑨管理の委託先
⑩建物の維持修繕の実施状況の記録
⑪その他
不動産の特性や取引形態に起因し、取引の当事者間に不利益が発生することを防ぐための仕組みとされ、適正な実施が求められています。
また、取引の判断材料となる各種法令は、法律制定された時点においては70項目前後でありましたが、建築規制、土地利用規制に係る法令改正や、これまで見られなかった紛争事例の発生、消費者の意識の高まりなど、社会情勢の変化をうけて説明事項が増加し、現在では300項目を超える内容となっています。年々増加傾向にありますが、消費者の保護の観点からすれば、社会情勢の変化や法令制定、改正にともなって説明事項が増加することはやむをえないこととされています。
契約の交渉は、重要事項説明書の内容を十分に理解した上でおこないましょう。不動産の取引は、人生で一度あるかないかの大きなものとなりますので、不明点や疑問点などがあれば、遠慮なく質問をして理解、納得をしてからおこなうこととしましょう。
マンションなどの不動産売買において、重要事項説明書の説明は国家資格者である宅地建物取引士（略して宅建士とも呼びます。）が口頭でおこないます。
宅地建物取引士とは、宅地建物取引業者がおこなう宅地または建物の売買、交換、賃借の取引に対し、買主の利益保護及び円滑な宅地または建物の流通に資するよう、公正かつ誠実に法に定める事務をおこなう不動産取引の専門家です。この重要事項説明書は、宅地建物取引業法第35条に規定されているため、通称「35条書面」とも呼ばれています。
書面の交付も、宅地建物取引士からおこなわなければなりません。
また、重要事項説明にあたる宅地建物取引士は、①相手側から請求がなくても宅地建物取引士証の提示義務と、②交付する書面への記名押印をしなければなりません。たとえ相手側が①と②の手続きの省略を同意したとしても、省略をすることはできません。
相手側が同業である宅地建物取引業者であっても同様です。
《宅地建物取引業法第35条》
「宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは賃借の各当事者に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は賃借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第5号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。」
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