親族間売買サポートセンター｜親子間や兄弟間の親族同士の不動産売買をサポート

親族間売買でも発生する譲渡所得税について

不動産売買における譲渡所得税とは

土地や建物などの不動産を売却したときには、その譲渡により生ずる所得に対して、譲渡所得税という税金が課せられます。これは親族間売買のときも同様です。売主側が支払います。

例えば、売主が祖父で買主が息子という親族間売買をおこなった場合、売主である祖父に譲渡所得税が課せられることになります。

では、譲渡所得税の計算式はどのようになるのでしょうか。

譲渡所得税の基準となる価格

譲渡所得税の金額は、以下のように計算します。まずは、課税対象となる譲渡所得額を算定します。

①収入金額－（②取得費＋③譲渡費用）－④特別控除額＝課税譲渡所得額

①収入金額
　土地や建物を売却したことにより買主から受け取った金額です。

②取得費
　売却した土地や建物の購入代金や建築代金、手数料、設備費や改良費などが含まれます。
※建物の場合、その建物の建築代金や購入代金などの合計金額がそのまま取得費として計上されるわけではありません。建物は使用したり、時間が経過することにより経年で、その価値は減少していきます。したがって、建物の取得費は建物の購入代金などの合計金額から減価償却費相当額を差し引くことが必要です。減価償却費相当額は、その建物が事業に使われていた場合とそれ以外の場合では異なってきます。
［事業に使われていた場合］
建物を取得してから売却するまでの毎年の減価償却費の合計額
（仮に毎年の減価償却費の額を必要経費としていない部分があったとしても、毎年の減価償却費の合計額とすることに変わりはありません。）
［事業に使われていなかった場合］
建物の耐用年数の1.5倍の年数に対応する旧定額法の償却率で求めた1年あたりの減価償却費相当額にその建物を取得してから売却するまでの経過年数を乗じて計算します。

③譲渡費用
土地や建物を売却するために直接かかった費用のことです。主に、仲介手数料、売主負担の印紙税、建物取壊費用、違約金などがそれにあたります。
※修繕費や固定資産税などのその資産の維持管理のために要した費用、売却代金の取り立てのための費用などは含まれません。

④特別控除額
土地や建物を売却した際に、一定の要件を満たすと適用されます。
特に多いケースとして、マイホームを譲渡した場合の特別控除が上げられます。マイホームを売却したときは、最高で3,000万円までの控除を受けることができます。この特別控除を受けるための要件は以下のとおりです。
・自分が住んでいる家屋や家屋と共に敷地や借地権を売却した場合
以前に住んでいた家屋や敷地の場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
・売却した年、その前年及び前々年にマイホームの買い換えや交換の特例の適用を受けていないこと
・売却した家屋や敷地について収用などの場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
・災害により滅失した家屋の場合には、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
・売り手と買い手が親子や夫婦などの特別な関係ではないこと
生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人、家屋を売却後その売却した家屋で同居する親族なども含まれます。

また、以下のような家屋にはこの特例は適用されません。
・この特例を受けることだけを目的として住んでいると認められる家屋
・居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋や、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
・別荘など主に趣味や娯楽又は保養のために所有する家屋
 

ご相談予約・お問い合わせはこちら

当サポートセンターは、よしだ法務事務所が運営しております。

親族間で不動産売買が決まったら、まずは親族間売買サポートセンターまでご相談ください。当センターの国家資格者が、親族間の不動産売買を一括してサポートさせていただきます。

ご相談予約は、お電話（03-5830-3458 受付 9:00〜18:00 土日祝を除く）またはお問い合わせフォームより随時受け付けております。