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不動産売買による所有権移転登記の前提として必要な登記

住所へ氏名変更の際に必要な登記

不動産の購入や相続などによって現在の住所と登記簿上の住所が異なる方がいるかと思います。
もし今後、不動産の売却を考えている場合には、新しい住所への住所変更登記が必要になってきます。これは売買による所有権移転登記の前提としておこなわなければなりません。

また、住所だけではなく、婚姻や離婚などにより苗字が変わっている場合には、氏名変更登記という手続きも必要になります。普段の日常生活において住所が変わったときには、住民票や運転免許証、勤務先への変更届をおこなうのは一般的だと思いますが、不動産の住所変更登記をおこなうケースはあまりありません。よって、不動産売買の実務においては、所有権移転登記や抵当権の設定などをするときに併せておこなっているのが現状です。

この住所変更登記ではいくつかのケースがありますので具体的に説明していきます。

住所変更登記で通常とは異なるケース

・住所が何度か変わっている場合
住所の変更が1度だけの場合には住民票での確認が可能となります。（前住所が記載されているため。）しかし、2回以上住所が変わっている場合には、住民票だけでは登記簿上の住所と現在の住所のつながりを確認することができません。この場合には、「戸籍の附票」を使って住所のつながりを確認します。（戸籍の附票には、新しく戸籍を作ってから今までの住所がすべて記載されています。）

・戸籍の附票でも確認できない場合
戸籍の附票でも住所のつながりを確認できない場合には、「改正原戸籍の附票」で確認をおこないます。戸籍は改正されると戸籍の附票も一緒に新しくなります。このときに古くなった戸籍が改正原戸籍というわけです。この改正原戸籍の附票は保存期間が5年間となっていますので保存期間が過ぎている場合には確認をすることはできません。

・住所のつながりを確認できない場合
戸籍の附票や改正原戸籍の附票でも住所のつながりを確認することができない場合には、①不在住証明書、②不在籍証明書、③権利証（もしくは登記識別情報）を使って、住所のつながりを証明していきます。不在住証明書は、この住所地にこの人の住民登録がないことを証明してくれます。不在籍証明書は、この本籍地にこの人の戸籍がないことを証明してくれます。権利証は、不動産の所有者であることを証明してくれます。登記簿上の住所と現在の住所のつながりを証明することができない場合には、この方法で住所変更登記をおこなうことが可能となります。

氏名変更登記について

婚姻や離婚などで苗字が変更した場合には氏名変更登記をおこないます。この場合には、氏名が変更した証明として戸籍謄本を用意します。
それと同時に、登記簿上の所有者と戸籍に記載されている人物が同じであるかの確認をするために住民票（本籍地記載）も必要になってきます。

※氏名変更登記では住民票で変更事項が明らかに分かる場合、原則、戸籍謄本は必要ありません。住民票の添付のみで問題ないようです。ただし、法務局によっては提出を求められる場合があるようですので事前に確認はしておいたほうがよいでしょう。

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