親子間や兄弟間など、親族間売買を専門とする行政書士・司法書士が売買契約から名義変更まで一括サポートします！
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不動産の名義変更をするためには、法律上の「原因」が必要になります。具体的に言えば、民法という法律に書かれているような売買等が該当することなります。
親族同士の不動産名義変更の原因でいえば、「売買」か「贈与」多く使われますが、それでは売買と贈与のそれぞれのメリットデメリットとは。どちらを選択すべきなのかでしょうか。
※最も親族間での不動産名義変更で定番な原因でいえば「相続」かもしれませんが、相続は所有者の死亡を待たなければならず、契約で行うことができるような売買や贈与などとは異なりますので説明を割愛します。
そもそも論のお話ですが、売買は有償契約で、贈与は無償契約です。
不動産に代えてお金を支払うのであれば売買となりますし、タダで不動産をあげるのであれば贈与でしょう。
両方とも契約によって効力が生じるということに違いはありませんが、代金の支払いの有無という点では異なります。
売買と贈与は、契約形態は似ていますが、やはり税金の部分では注意をしなければいけません。
特に贈与の方が税率が高く、納付する金額も大きくなりがちですので、安易にしてしまうと高額な税金の支払いができずに困ってしまう場合があります。
売買と贈与の登記手続き上の違い
売買と贈与の登記手続きは非常に似ています。双方とも契約行為（売買契約・贈与契約）で名義を義務者（売主・贈与者）から権利者（買主・受贈者）へ移すことになります。共同申請という形式についても双方同じです。
そして、登記申請書に添付する書類も同じ（登記原因証明情報が異なる）で、さらに登記申請書の内容もほぼ同じです。あえていえば、登記原因が「売買」と「贈与」になることだけでしょうか。
ただし、登録免許税が、売買では減税措置（住宅用家屋を取得する際の減税や土地の減税）がありますのでうまく適用されれば安くすることができるため、贈与よりも売買の方が安くすむ可能性があります。
贈与税の税率は非常に高いです。特に不動産のような高額なものを贈与する場合には注意が必要です。
以下、国税庁サイトから引用した贈与税の税率をご覧ください。（国税庁サイト参照：贈与税の計算・税率）
【一般贈与財産用】(一般税率)
「特例贈与財産用」に該当しない場合（兄弟間の贈与、夫婦間の贈与、親から子への贈与で子が未成年者の場合など）の贈与税の計算に使用します。
［税率］
200万円以下 → 10% 控除なし
300万円以下 → 15% 控除額10万円
400万円以下 → 20% 控除額25万円
600万円以下 → 30% 控除額65万円
1000万円以下 → 40% 控除額125万円
1500万円以下 → 45% 控除額175万円
3000万円以下 → 50% 控除額250万円
3000万円以上 → 55% 控除額400万円
【特例贈与財産用】(特例税率)
この速算表は、直系尊属（祖父母や父母など）から、その年の1月1日において20歳以上の者（子・孫など）※への贈与税の計算に使用します。
※「その年の1月1日において20歳以上の者（子・孫など）」とは、贈与を受けた年の1月1日現在で20歳以上の直系卑属のことをいいます。
例えば、祖父から孫への贈与、父から子への贈与などに使用します。（夫の父からの贈与等には使用できません）
［税率］
200万円以下 → 10% 控除なし
400万円以下 → 15% 控除額10万円
600万円以下 → 20% 控除額30万円
1000万円以下 → 30% 控除額90万円
1500万円以下 → 40% 控除額190万円
3000万円以下 → 45% 控除額265万円
4500万円以下 → 50％ 控除額415万円
4500万円以上 → 55% 控除額640万円
上記の税率を見ていただければわかるかと思いますが、贈与税の税率は非常に高いです。
不動産の価格は土地が路線価、建物は評価額で算定することになりますが（時価や売買価格ではない）、もし３０００万円程度の不動産を贈与しようものなら、１０００万円以上の贈与税が発生することなるでしょう。
上記のとおり贈与税は非常に高額です。評価額の低い田舎ならまだいいかもしれませんが、都市部では現実的ではないでしょう。
もし税金を払いたくないなら、売買の方法がオススメです。
売買にする以上は代金の支払いが必要になりますが、適正価格での親族間売買をすることができれば、税金は贈与税に比べると微々たるものです。
親族間売買になれば、みなし贈与と扱われないような適正価格の設定が必要となりますので、自分たちだけで解決しようとせず、専門家へ一度相談してから進めるようにしましょう。
◇不動産を受ける側は売買よりも贈与の方がお金の負担が少ない？？
税金を支払うことが１００％悪いことだと思われがちですが、実は冷静に考えると悪いことだけではありません。
例えば３０００万円の不動産を贈与でもらった場合、１１０万円の基礎控除額を引いた２８９０万円に対して贈与税が課税されるわけですが、そうなれば一般贈与の場合には贈与税が約１２００万円かかることになります。対して、売買では、３０００万円を支払えば単純に３０００万円が負担額となります。
このように、不動産の受け取り手である買主側（受贈者側）の立場だけで考えれば、贈与の方が結果的に１８００万円も得をしていることになります。
なぜか皆さん税金を払わないことだけを考えてしまうようですが、贈与でもらった方が圧倒的に負担するお金は少ないわけです。
親族間売買と親族間贈与ですが、実はここでは説明しきれないほど奥が深いです。
贈与も例えば暦年贈与の方法を使って、年をまたげば１１０万円の基礎控除をダブルで使うことができ、贈与税を減らすことができますし、使い方によっては売買よりもいい場合があります。
とはいえ、やはり贈与よりも売買の方が優れている部分が多いと当センターでは考えています。実際に、親族間での贈与よりも、親族間売買の方が圧倒的にご依頼件数が多いです。
親族間で不動産の名義変更をしたいと考えたら、まずは当センターまでご相談いただければと思います。
当サポートセンターは、よしだ法務事務所が運営しております。
親族間で不動産売買が決まったら、まずは親族間売買サポートセンターまでご相談ください。当センターの国家資格者が、親族間の不動産売買を一括してサポートさせていただきます。
ご相談予約は、お電話（03-5830-3458 受付 9:00〜18:00 土日祝を除く）またはお問い合わせフォームより随時受け付けております。
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