親族間売買サポートセンター｜親子間や兄弟間の親族同士の不動産売買をサポート

底地を親族間売買するためには

そもそも底地とは何か

　底地とは、分かりにくい表現をしていますが借地権のついた土地のことを言います。
底地という場合は、借主側からみた借地のことではなく、所有者である貸主から見た土地のことを言います。例えばAが土地の所有者であり、その土地を借主Bに貸しているとするのならば、Aからみた土地を底地と言います。底地は、借地権がついた土地ですから、当然その価値は借地権がついていない土地をより安くなる可能性が高いです（例外的に地方では逆になる可能性もあります）。後で解説しますが、この価格の変化は親族間売買に大きな影響を与えます。
　この底地を親族間で売買をすることは第三者間の不動産の売買と同様に可能で親族間では行えないということはありません。基本的に親族間であるか、ないかに関わらず少し特殊な売買になりますので、今回は底地の親族間売買について簡単に解説していきたいと思います。

底地には借主（借地権者）がいる

　先にも述べた通り、底地は借地権のついた土地ですので、その土地には借主が存在します。
通常の土地の売買ですと、何も負担のない土地の売買ですので、買主にとっては特に大きな問題は生じません。

しかし、底地の売買は、借主と貸主（所有者）の関係が買主は今後続いていきます。ここが通常の土地と底地とで大きく違う点になります。
この違いは親族間でも同じです。ただ、親族間売買では、親族間ではない第三者間の売買に比べて、借主との関係ではスムーズに話が進むのではないでしょうか。
それは、前貸主である売主と新貸主である買主との関係性が通常の売買に比べて深いからです。親族の間柄ですので、借主への説明や、賃貸借契約の引継ぎ等様々な面で連携がとりやすいからです。底地が売買された場合は、借主に対して貸主が代わる旨を通知しなければならず、その旨のやり取りも親族間の方がスムーズに進みます。

　なお、補足になりますが、仮に親族間売買によって貸主が代わった旨の連絡が借主に対してしなかった場合に、借主が、誰に支払えばよいのか、現在の貸主が誰であるかを、登記をみて確認します（二重で支払うことを防ぐため）。この後解説しますが、親族間の売買の場合は、借主への通知の忘れ等うっかりミスが生じる可能性も高いので、その点は注意したいところです。

貸主の地位の引き継ぎは正確に

　繰り返しになりますが、底地の売買の場合は売主買主間だけではなく、借主との関係もありますので、その点考慮が必要です。

まず、親族間売買の場合は、第三者間の売買と違い不動産会社の仲介が入りませんので、様々な点で知識や経験が不足しています。
先ほどの、貸主の変更の連絡もそうですが、他にも敷金の問題があります。賃貸借契約を締結した際に、借主から貸主に敷金が支払われることがあります。
敷金は賃貸借契約終了の際に、借主に返金する必要があります。その際は、返金する敷金は売主である底地の前所有者が出すのか、それとも買主である現所有者が出すのか。契約時にではなく、その何年後かに話し合っていては親族間のトラブルのもとになりかねません。
ちなみに敷金は現所有者が返金します。しかし、第三者間の売買の場合は、契約時に敷金を考慮して売買価格をその分安くし、または敷金そのものを買主に渡すことで処理しています。親族間の場合ですと、こういった細かな手続きが抜けてしまうことが多く、その後にトラブルになりやすいです。

また、先ほど解説したように、売買により底地の所有者が変更になった場合、その旨を借主に連絡しておかないと、借主は当然前の所有者に地代を支払ってしまいます。
地代の支払い先が代わった旨の連絡は当然連絡しなければいけないことです。これら手続きが底地の売買では必要になります。

不動産の専門家が関与していれば、それらを漏らさずに手続きが進みますが、親族間だけですと細かな手続きをせずに売買契約だけ進みます。あとで大きな問題に発展してしまう可能性もありますので、底地には通常の不動産より慎重な手続きが求められます。

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